作者：林彥呈

近年萬物飛漲，許多民眾感嘆手上的新台幣愈來愈薄，雖然比起歐美國家，我國官方統計的通膨率相對溫和，卻與市井小民的感受大相逕庭，一位台大碩士生去年完成的研究論文結果就指出，台灣CPI其實遭到嚴重低估。這篇論文橫空出世，獲得多位學者在不同場合引述響應，甚至引起主計總處關注，但官員的反應是：「建議他重新算一下啦！」

台大碩士李祖福撰寫的論文《使用民間大數據租屋資料估算消費者物價指數》指出，2008年以來台灣房價指數平均年成長率為6.29%，但消費者物價指數（CPI）中的房租類指數，平均年成長率卻只有0.64%，兩者之間存在明顯落差；由於房租類佔整體CPI支出權重逾15%，若估計結果有偏誤，不僅無法反映民眾真實生活成本，更會讓整體CPI失真，進一步導致政府及中央銀行的貨幣政策失去準確的參考依據。

這篇研究由台大經濟系教授王泓仁擔任指導教授，還有被視為「鷹派」的央行副總裁陳南光擔任共同指導教授，利用2008年至2021年間591租屋網的租屋成交資料，有效樣本數超過100萬筆，計算出期間CPI房租類平均年成長率介於3.56%至3.58%之間，比主計總處公布的0.64%高出將近3％。倘若CPI如實反映相關落差，台灣通膨率勢必大幅上修。

以2021年第4季為例，主計總處公布的CPI年增率為2.68%，但根據李祖福修正計算後的通膨率則一口氣竄升至4.58%，差距相當明顯。

CPI統計結果大不同　官員「一點都不訝異」

面對如此截然不同的統計結果，主計總處副主計長蔡鴻坤坦言「一點都不訝異」，因為彼此調查方式本來就不一樣，外界引用該篇論文批評官方CPI失真的同時，也應考量兩者差異所在。
蔡鴻坤日前出席中研院經濟所60週年所慶暨總體經濟計量模型研討會，他在「當前通膨的因果與對策」論壇中特別對此研究說明，蔡鴻坤指出，物價統計最重要的是衡量「固定品質」在不同時間的價格變動，因此主計總處遵循國際標準，針對1300多戶的固定樣本持續查價，並且釐清其中影響價格因素，例如有沒有包含冷氣、家具、車位、管理費等，如果設有押金，還得以一年期的利率換算加計。

衡量固定品質的意思是，假設本次房租2.5萬元，其中包含4千元的管理費和停車費；上次房租為2萬元，卻不包含管理費和停車費。乍看之下，租金較上次增加5千元，漲幅25%，但CPI反映的是相同品質的價格變動，所以剔除管理費及停車費的實際租金為2.1萬元，比起上次增加1千元，增幅僅有5%。

至於李祖福的論文，則是以特徵模型（hedonic model）建立各季租金與主要影響因素的關係，再設定標準住宅特徵，以方程式參數計算各季標準住宅租金價格。

蔡鴻坤認為，hedonic是「不得已的做法」，比較適合用在土地、不動產這些久久才買賣一次、缺乏持續交易價格資料，而且影響價格因素多樣的查價標的，但房租不會經常變動，而是每月支付、同戶同質，大可不必捨近求遠採用這項估計方法。

蔡鴻坤指出，刊登在網路平台的租屋物件，房屋類型、樓層、坪數、區位、屋齡等條件並不固定，成交資料大部分是更換房客、換約招租的樣本，調漲房租的機會比較高，估計結果自然會有高估傾向。

蔡鴻坤提到，如果學術研究真要採用hedonic也不是不行，但應改為月模型，每個樣本連續12個月納入方程式估計，「所以我們是建議他，重新算一下啦！」
CPI為何排除房價？

除了房租計算引發議論，許多民眾質疑近年房價漲勢驚人，通膨率怎麼可能如此平靜？主計總處官員解釋，CPI衡量的是一般家庭購買「消費性」商品及服務的價格變動，像是食、衣、住、行、育、樂等支出，並不包括股票、房地產等「資產」，只有住宅提供的居住服務才會納入物價統計。

所謂居住服務價格，若是出租就以租金反映，如果是自住者，台灣與美國、日本及英國等多數國家都採用「租金等價法」，也就是估算屋主的自有住宅如果租予他人的應收租金，以實際租屋市場相近住宅類型的租金價格變動來衡量。

根據央行去年11月釋出的第3季理監事會議事錄摘要顯示，有位理事指出，歐洲央行多年前考量將自有住宅房價納入物價指數的編列，雖然迄今還未成案，但顯示除了房租因素，歐洲央行已經開始思考房價上升對於物價可能帶來的影響。

主計總處官員說明，目前主要國家CPI都不包含房價，但會另編房價指數掌握相關資訊，例如美國標準普爾公司S&P／Case-Shiller房價指數，英國Halifax銀行標準房價指數，香港差餉物業估價署私有住宅房價指數，新加坡房地產交易所住宅價格指數等。

而在台灣方面，國泰建設、信義房屋等民間房屋仲介業者都有編制相關房價指數，內政部也依全國不動產實價登錄交易資料，按季公布全國及六都住宅價格指數，這些都可以提供民眾參考。

責任編輯／周岐原
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