撰文：林帝佑

台灣這幾年來，隨著家庭人數愈來愈少，以及在房價持續上漲，建商為控制房屋的總價，讓台灣住宅產品有著「小宅化」的趨勢。然而，市場上的小宅良莠不齊、有新有舊，購屋人在挑選小宅時，有什麼要特別留心的事情？

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨建議，購屋人可以從3個面向來分析，包含：社區環境及維護、住宅內部規畫，以及資金財務周轉。

社區環境及維護》小型社區戶數少基地小　管理費和公設比恐偏高

就小坪數住宅而言，若屬台北市政府分類中戶數是在80戶以下的小型社區，因分攤管理費的戶數少，所以管理費可能比較高，或是管理費收費標準雖然一般，但因總收金額不多，恐無法負擔24小時的保全費用，甚至電梯、機電的維護成本也會難以應付，得額外繳納。

除了公設項目、管理費用的問題外，《住展》雜誌研發長何世昌表示，小型社區因基地通常較小，公設比會偏高，以基地面積小於100坪為例，平均值達38.4%，等於買房的價款和管理費，有近4成都砸在公設上。

至於戶數是81~150戶的中型社區、戶數超過150戶的大型社區，不管全部或部分規畫小坪數，都要留意單層戶數過多衍生的問題，譬如當「梯戶比」過低，上下樓等待時間會較長，或是有出入人員複雜、雜物隨意堆放走道等疑慮。

徐佳馨補充，因過去實務經驗上，很多投資客會買小宅收租，且只在意能否收到租金，並不在意租客的素質，所以租客比例高的社區更容易發生上述的狀況。購屋者可以觀察幾件事來避免買到管理品質低落的社區，譬如：走道、樓梯間、地下室有無擺放雜物？垃圾暫存區是否乾淨？社區公布欄有無張貼要求住戶勿抽菸或其他事項的公告？通常有這類公告，就表示社區有這樣的情況發生。

住宅內部規畫》務必備妥測量工具　避免誤判空間大小

創意家行銷專案經理古明峻分析，對住宅內部的觀察，首先在進門時留意是否有空間設置鞋櫃，避免每戶住家都因無鞋櫃空間而放在走道。接著是客、餐廳及廚房的空間配置，小宅通常會將3者規畫在同一個區域，若為開放式，要考慮實用性及油煙問題；若非開放式，則要注意空間是否夠大、是否只能放小型冰箱等。

在房間方面，很多標榜2房的產品，實際上是空間都不大的「小2房」，放了家具後，動線變得非常擁擠。另外要留意室內梁柱位置不會有壓迫感、採光與通風等設計是否符合需求。

整體而言，在小宅的挑選上，建議以方正、採光面大為首要考量。看屋時，購屋者絕對要帶著捲尺等工具仔細測量，避免誤判。

如果是預售案，何世昌提醒，通常廣告上的「1＋1房」或「2＋1房」，其中的「＋1房」都是無法放下正常尺寸單人床的小空間，大多作為小和室、起居室，無法作為一般臥室使用。看樣品屋除了不要被美輪美奐的裝潢迷惑之外，務必請業者在平面圖上標示清楚長、寬等尺寸，以免交屋時才發現與期待有太大落差。

徐佳馨補充，有些小宅為了增加使用空間而二次施工，將陽台外推、施作夾層等，但若違反建築法規，當心被檢舉、拆除，像台北市就要求2015年9月1日以後領得使用執照的建物辦理產權登記移轉時，需檢附建築師簽證的「無違建證明」，如果沒有提出證明，建管處會進行實地考察，若發現違建將查報拆除。

資金財務周轉》小坪數物件較難貸款 自備款建議準備充裕

在貸款條件上，徐佳馨觀察發現，銀行對於15坪以下的物件放款較為保守，主要是因為，銀行認為這類產品的主要客層經濟力不佳，再加上轉手較困難、土地持份小，以及金額不高，較無利潤等原因，因此多數銀行對於小宅，尤其套房的鑑估價都不及實際的買賣價格、貸款成數也會比較低。因此，購屋族若要買小宅，尤其15坪以下物件時，要留意多準備一些自備款，避免貸款金額不如預期。

此外，購買小宅時，也要特別留意未來的居住需求，譬如結婚、生子的人生階段，很可能小宅入手後便因家庭成員變動而不敷使用，若在短期內需要換屋，就得考慮資金或房地合一稅的問題。由於房地合一稅的自住優惠稅率需持有並設籍滿6年，因此建議起碼以未來6年的生活進行購屋規畫，減少不必要的換屋麻煩。