MoneyDJ新聞 2014-08-27 18:15:20 記者 徐伯豫 報導

政府打房一波波，至今已祭出信用管制、奢侈稅、豪宅稅、實價登錄、囤房稅等措施，讓許多有意透過房地產作為投資保值的國人，已將投資方向轉向國際。根據亞太國際地產的觀察，近期參加海外不動產投資說明會的人數明顯增多，亞太國際地產總經理秦啟松也指出，相較於國內，世界各國選擇標的眾多，而且置產資訊相對透明、投資回報也較佳，具有前瞻性的客戶，往往不受國內房地產景氣低迷的影響，反而積極尋找國外標的，前往海外進行考察。

不過，海外的房地產真的穩賺不賠嗎？根據全球數據庫NUMBEO網站調查亞洲主要城市的租金投報率及房貸利率，結果顯示，台北、首爾、上海、北京、曼谷、胡志明、馬尼拉、雅加達都產生負投報現象，其中印尼雅加達平均房貸利率10.3%，但租金投報率僅5.93%，負投報4.37%炒作最嚴重！而雅加達在2012~2013年為全球豪宅房價漲幅最大的城市，一年飆漲37.7%。

【海外置產瘋 考察團/說明會參與踴躍】
台灣房市沒起色，因此不少民眾開始往海外看房去。雖然海外置產要求一定的經濟條件，況且如果是作投資用，那麼海外的限制也不少，尤其貸款的條件更是嚴苛。但種種的條件限制下，仍然沒有澆熄國人想要到海外置產的想法。根據亞太國際地產內部統計，每月房地產出團考察人數約在150人左右，全台報名海外置產投資說明會的人數也幾乎場場額滿，每週固定舉辦的小型說明會，全月累計約可達二到三百人次，另外他們統計了七月在台北舉辦的澳洲說明會，也有約500多人參加，可見海外投資置產的魅力無窮。

【房貸利率高於租金投報率 房產投資將呈負報酬】
不過在海外投資就穩賺不賠嗎？專家指出，一個國際城市的房子能否投資的關鍵，除要觀察該國稅制、住房政策外，最重要的就是「租金投報率」及「房貸利率」，如果租金投報率高於房貸利率，才有「套利」賺差額利潤的空間。反之，若房貸利率高於租金投報率，將產生「負投報」現象，表示該城市房價炒作嚴重，房價和基本面背離。

台灣房屋全球財富中心根據全球數據庫NUMBEO網站，調查亞洲主要城市的租金投報率及房貸利率，調查結果顯示，台北、首爾、上海、北京、曼谷、胡志明、馬尼拉、雅加達都產生負投報現象，其中印尼雅加達平均房貸利率10.3%，但租金投報率僅5.93%，負投報4.37%炒作最嚴重！而在台北市，平均住宅租金投報率1.42%~1.87%，但房貸利率約2%~2.15%，負投報也有0.365%，顯示房價有被炒高疑慮。

台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太(火宣)指出，租金投報率(%)=年租金/房價，當房價上漲速度高過租金漲幅，投報率將不斷下降，這次調查13個國際城市，台北市住宅平均租金投報率1.645%(1.42%~1.87%的中間值)是最低的，而香港住宅投報率2.815%，被列為投資風險相對高的城市。

【印勞匯錢回印尼蓋樓 雅加達房價漲幅全球之冠】
邱太(火宣)指出，全球人口第四多的印尼，在2015年將有3000萬人晉升中產階級，加上印尼一向是各國外勞輸出最大宗的國家之一，印勞賺取他國外匯後，匯回印尼蓋樓，大量的住房需求及所得提升，因此雅加達的房價漲幅全球之冠。

另外越南胡志明市也是嚴重被炒作的城市，平均房貸利率11.54%，但住宅租金投報僅有7.8%，負投報3.7%，情況不亞於印尼雅加達。邱太(火宣)指出，東南亞的國際城市像是雅加達、胡志明市、馬尼拉、曼谷等，雖然租金投報率5%~9%相當高，吸引台灣投資者搬台灣低利錢賺取利差，殊不知這些國家房貸利率更高，已產生負投報現象，未來賺得租金利差，卻可能賠了匯差或房價下跌的風險。

【東京房價低估 海外投資最具潛力】
那麼現在哪個城市最具有投資潛力呢？根據NUMBEO網站的資料，東京平均住宅租金投報率4%~5.56%，但房貸利率普遍在2%左右，企業房貸甚至低於1.5%以下，租金投報率減去房貸利率，正報酬2.78%，為13個國際城市中，正報酬最高的城市。

邱太(火宣)說，2008~2014全球央行實施貨幣寬鬆(QE)，熱錢四處流竄，許多國際城市這六年房價均呈現大漲格局，台北市六年平均漲幅至少六成以上，但東京卻是唯一被遺忘的城市，直到近兩年安倍晉三上台，祭出日圓貶值救出口政策後，加上東京申奧成功的利多，東京房價才開始起漲，再說東京身為全球規模最大的巨型城市之一，東京地下鐵，每日平均運量高達880萬人，人流繁忙程度居全球地鐵系統第一位，也是美國紐約地鐵的單日運量的兩倍。況且東京房價經歷近20年的打底，在東南亞國際城市上漲多年，東京房價卻嚴重被低估，是未來海外投資最有潛力的國際城市。

【大馬搭上經濟成長列車 吸引資金湧入】
而亞太國際地產則是推薦馬來西亞，業者認為，馬來西亞可以使用華文溝通，加上當地政府對於國際投資者的優惠條件，吸引台灣投資客快速將資金投入該市場。業者指出，在高速經濟成長與大馬政府大力推動交通、基礎建設，並祭出多項政策吸引海外資金進駐，大馬房地產近年大幅飆升。根據統計，馬來西亞今年第二季GDP年升6.4%，是東協國家中GDP成長第三高的國家，尤其2013年5月國會大選過後，政經情勢回穩，加速國內經濟成長動能與政策推行，其中，馬來西亞房市靠著政府的政策支持，更是讓資金不斷湧入。

此外，大馬政府為了活絡房地產市場，從2006年開始放寬地產政策，近年更鼓勵投資移民，推動MM2H(第二家園)計畫，此舉果然激勵大馬房價逐年走升。而國人在大馬置產，首選地點以首都吉隆坡為主，特別是雙子星大樓、敦拉薩經濟特區及巴比倫廣場，由這三點所圍繞起的「金三角」更是精華商圈，除了吉隆坡，距離車程兩小時的麻六甲，在2006年被列為世界文化遺產，每年吸引超過1千2百萬遊客，為當地帶來龐大商機，也是國人前往馬來西亞置產的第二首選。

亞洲主要城市房地產投報表現一覽

資料來源：Numbeo全球生活成本統計網，台灣房屋全球財富中心彙整製表

【海外置產有風險 進場前務必審慎評估】
看了上述報導，可能讓原本對於海外房地產興緻不高的您也感到興趣了。不過專家提醒想要到海外置產的您，其實海外置產並非沒有風險，除了當地政治、經濟局勢的穩定性外，當地對外資的管制、隱藏的稅賦成本、管理成本、較高的房貸利率與潛在的匯率波動風險，都可能讓業者訴求的高投報率、高增值性大打折扣。未來如果發生交易糾紛，還會因為跨國法令的差異，相對上求償難度高、保障也較低。21世紀不動產董事長王福漲表示，每個國家地區的房地產各有不同的投資特色及風險，打算房地產配置增加海外部位的投資人，宜理性評估並慎選服務品牌後再進場。

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