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REITs多頭方興未艾

(2009/08/24 由大華銀投顧提供)

研究標的:

進入下半年，各項經濟數據復甦優於預期，尤其美國房市相關數據屢傳佳績，富時NAREIT股權REIT指數自今年3月6日的低點至8/21已大幅反彈82.68%外，Case-Shiller指數也結束了連續33個月的下滑，可見房市已開始止跌。新加坡大華銀投顧表示，房價止跌回升，激勵投資人信心，只要美國房市數據持續好轉，REITs的多頭格局一觸即發。

本次次貸風暴波及全球經濟，其中以美國房市最為嚴重，市場同樣關心的也是房市何時落底。受到聯準會以低利率刺激房市復甦的策略奏效下，無論是新屋或成屋等銷售數據，近幾個月來都有落底回升跡象，連5月份Case-Shiller房價指數亦出現了第一個月的止跌，顯示美國房市離回春已不遠，因房貸引發的金融問題也將回復正常。

此外，幾個房市數據也證明不動產市場逐漸走出谷底而翻身。就從Markit所公佈的住宅不動產抵押債指數ABX來看，雖然評等較差的住宅不動產抵押債價格仍在谷底，不過優質住宅不動產抵押債價格已逐步回升；商業不動產抵押證券指數CMBX來看，優質的商業不動產抵押證券指數CMBX AAA指數近期也出現明顯的回升跡象。新加坡大華銀投顧認為，美國房市將可能在第三季觸底，第四季止穩。

至於為何要投資REITs，新加坡大華銀投顧分析，從長期投資來看，REITs配息率優於股票和公債、投資報酬率佳、抗通貨膨脹以及投資價值已經浮現。

根據全美不動產投資信託協會(NAREIT)的資料顯示，REITs的配息率遠優於股票股息率和公債殖利率，因為即便經歷此次次貸風暴，20年來REITs的平均年報酬率仍約9%，優於公債、公司債和高收益債，和股票的回報率相差不大(圖一)。且從1972年來，富時NAREIT權益REIT指數的年平均回報為12.99%，年平均配息收益為8.42%，股價從未連續三年下滑(圖二)，可見長期投資REITs報酬率相當可觀。

此外，REITs的租金收益穩定、透明、且每年租金收益成長率佳，故REITs每年的配息成長率幾乎優於美國消費者物價指數年增率，是絕佳的抗通膨投資工具。

新加坡大華銀投顧表示，由於不動產投資屬於長期性投資，一般可以採富時NAREIT權益REITs的配息率與美國十年期公債殖利率之利差來衡量REITs當下價值是否高估或低估；由於目前的利差為1.42%，仍高於1990-2009年平均利差的1.06%，顯示REITs的長期投資價值相當具吸引力。

新加坡大華銀投顧表示強調，不動產市場明顯改善，長期投資REITs的時機點出現，但因市場波動性大，建議採定期定額方式介入。

圖一：各類資產20年來平均每年回報

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