上半年在「帝寶」與「信義帝寶」貢獻下，營收達21.3億元，EPS約1.6元，因下半年認列建案僅餘部分「信義帝寶」及「經貿66」，下半年營收與獲利將下滑，預估全年營收29.6億元，YoY+15.96%，稅後EPS為1.82元，年底每股淨值18.5元。目前在手預計推案為捷4商辦、內湖石潭段、福林國小案與新莊副都心，預估總銷金額可達177億元。2011年獲利變數較大，端視今明年推案銷售與工進狀況。目前P/B 約0.91倍仍低於產業評價，不過因預期在下半年沒有帝寶銷售入帳情況下，獲利大幅下滑，加上因今、明年推案較預期為晚，2011年是否可達認列門檻較具不確定性，投資建議15.7-18.5 元區間操作(0.85-1倍P/B)。

貳、財務預測

8月25日收盤價：16.4元

參、營運概況

宏盛今年認列建案主要為「帝寶」、「信義帝寶」與「經貿66」。帝寶上半年已認列9戶金額共約14億元，因1Q認列7戶，推升單季毛利率達59.2%，目前「帝寶」僅餘3 戶，因目前市場氣氛轉趨觀望，加上公司惜售，提高每坪銷售單價，預估下半年銷售認列機率較低，可能銷售時點將落在2011年。今年4月100%完銷的「信義帝寶」開始交屋入帳，總銷金額約12億元，預估8月將全數認列完畢，至於「經貿66」因7月完工，9月才推出，雖總銷金額僅約5.5億元，但因收款時點，預估於11、12月銷售將遞延至2011年認列，預估今年認列比重約6成，在上述建案貢獻下，預估全年營收可達29.6億元，YoY+15.96%，其中因「帝寶」與「信義帝寶」大部分皆認列於上半年，上半年營收達21.3億元，預估2Q稅後EPS為0.66元，累計上半年EPS為1.6元，因下半年認列的「信義帝寶」與「經貿66」毛利率遠低於帝寶，全年稅後EPS為1.82元，年底淨值18.5元。

目前在手預計推案為南京東路六福皇宮對面捷4商辦案、內湖石潭段、福林國小案與新莊副都心案。

南京東路六幅皇宮對面捷4 商辦案：已於8月動工，預計9月取得建照，將採取邊建邊售方式，傾向整棟出售，此案基地面積987 坪，每坪最高容積獎勵可創造12坪，最終獎勵條件仍需待建照取得，若以12坪預估，則可售面積達11,844坪，以每坪80萬元預估總銷達95億元，宏盛持有比例60%（40%為宏泰人壽）計算，扣除土地成本與營造成本，預估淨利約20億元，以目前股本計算潛在可貢獻EPS達2.7-3元，工程預定2012年完工。

內湖石潭段：一般集合住宅，基地面積527坪，預計11月底取得建照，可能在年底推案，2011年動工，此案以每坪55萬元預估，總銷金額達29.7億元，毛利率約3成。

福林國小案：高壓電塔地下化工程將於9月完成，預計今年底取得建照，2011年上半年推案，以每坪80 萬預估總銷可達32億元，毛利率超過3成。

新莊副都心案：目前宏盛在新莊副都心分別有62、65、66、117-120、122、148、162地號，明年上半年將先推出65、66地號，基地面積約836坪，預估總銷金額可達20億元。

目前庫存土地部分除了淡海新市鎮與新莊副都心土地外，另有信義路及建國北路土地。在淡海新市鎮部份，目前共有4萬多坪土地，將待淡海輕軌捷運動工後才會開發。

至於新莊副都心其餘地號因坪數較小，將持續整合週邊土地再行推出。信義路一段土地為宏盛於2006年取得，因基地面積僅214坪，將持續整合周邊土地，短期內尚未有開發計畫。建國北路土地則為宏盛今年購入，介於長春路與四平街約612坪土地，公司計畫持續整合週邊土地至千坪才會開發。

展望2011年，舊案認列為帝寶與經貿66，若僅有此兩案預估總銷僅9.7億元，稅後EPS為0.59元，端視內湖石潭案與福林國小是否可達完工比例法認列門檻，至於新莊副都心因推出時點較晚，預估2011年認列可能性較低，另外則為捷4商辦案是否順利出售，按完工比例法認列營收獲利。