2010年首月,全球房地產證券市場隨整體股市回檔修正,由富時集團(FTSE)所編製、代表全球不動產證券價格的已發展市場房地產指數全月下跌5.9%,去年3月以來的凌厲漲勢暫時中斷,其中以英國與香港跌幅最重,分別受到英國復甦力道較弱與中國緊縮疑慮的影響,全月下跌8.0%與13.6%,全球最大市場美國則下跌5.4%。
美、英後市關鍵在經濟復甦力道,亞洲則在政策緊縮強度
雖然房地產證券在過去一個月出現回檔,然而其基本面仍持續復原中。受惠於全球政府戮力挽救經濟頹勢,與景氣息息相關的房地產市場已在去年展開復甦,為去年的耀眼漲幅提供基本面支撐,從而降低房地產證券接下來出現大幅回跌的風險。從各主要房地產市場的現況看來,短期內影響美、英房地產證券的關鍵將在經濟復甦力道,亞洲則在於政策緊縮的強度。
美國:商用不動產價格終於回升,經濟復甦力道為後市關鍵
住宅房市近幾個月銷售量波動劇烈,房價漲勢也有所放緩,主要因原訂於去年11月底到期的首購優惠,直到11月初才確定延展,購屋者決策也因而受到左右。不過美國住宅房市已確立復甦態勢,占全美住宅交易量高達九成的成屋銷售於去年12月已回復到2007年中的水準,追蹤全美20大城市的Case-Shiller指數11月時也連續6個月上揚,因此近來住宅房市數據對房地產證券市場的影響力降低,市場焦點已轉移至商用不動產市場。
目前美國商用不動產市場的交易量雖未再下探,卻持續低迷,價格自2007年10月的高峰至2009年11月更已下跌超過43%,相較於住宅價格的最大跌幅32%,表現更差。所幸近期終於露出改善曙光,2009年金融市場氣氛翻揚,使美國REITs得以透過發行股債籌得超過300億美元的資金,不僅大幅改善財務體質,更擁有購併同業與不動產物件的能力,目前如Simon
Property等許多業者均表示已備妥銀彈在場邊等待,一旦出現價格合理的標的,將可馬上出手,外資更早已受到跌價超過40%所吸引,去年即已進場撿便宜。
買氣醞釀下,商用不動產價格已於去年11月出現2008年9月雷曼兄弟倒閉後首度回升(+1%),雖然這並不代表價格將就此止跌回升,但至少為價格接近谷底的重要訊號,未來只要經濟持續復甦,商用不動產的實質需求也將隨之轉強,對價格將是更有力的支撐。預料2011年交易量將能脫離目前谷底徘徊的局勢,展開回升。
英國:房價充分反映市場共識,也以經濟復甦力道為後市關鍵
英國房地產市場規模為歐洲最大,透明度更是全球最高,所謂透明度指的是房地產成交價反映市場共識的程度。透明度高的原因在於英國房地產鑑價師調整價格的動作相當積極,在這波金融風暴中,他們甚至在實際成交價尚未下跌前即開始下調價格,因此英國的房地產成交價能更忠實的呈現市場共識,不至於出現賣家開價過高、有行無市的現象,這種特性有利於房地產證券投資,因為代表投資人能更了解市場的真實狀況,不確定因素得以降低。
目前英國的住宅與商用不動產價格皆已開始回升,綜合評估住宅與商用不動產價格的IPD指數,自2007年6月的高峰下跌44%後,終於在2009年7月觸底回升,至12月已連續5個月上揚。接下來,房價是否能持續復甦的關鍵將在經濟復甦力道,與美國狀況相仿,外資也已進場撿便宜,目前德、法的資金已在倫敦房地產市場擁有主導地位,倘若已開發歐洲與新興歐非中東的經濟能持續復甦,位居該區域金融與運籌中心的倫敦,其房地產也會有更大的實質需求,就能支撐房價,也支撐房地產證券市場表現。
亞洲:基本面強健,短線上將受政策趨緊的壓力
相較於美、英後市將受經濟復甦力道左右,亞洲似乎不需要擔心這個問題,在中國的強勢帶領下,亞太的成長力道全球有目共睹,配合亞洲地狹人稠的特性,房地產市場新供給一向有限,因此無論是住、商市場,皆早已展開強勢恢復。中國房價已連續10個月上揚,亞洲最大市場香港的房價也早在2009年第一季即觸底回揚,澳洲的房價甚至已突破風暴前高點,再創歷史新高。
亞洲房市目前面臨的問題在於政策轉趨緊縮。經濟慢慢步上常軌後,各國開始緊縮貨幣,以避免吹出下一個資產泡沫,繼澳洲三度升息後,最近中國官方也動作頻頻,又是調升存款準備率、又是發表今年將嚴格控制信貸增速的言論,引發股市賣壓,連帶影響區域房地產證券的表現,香港相關證券1月份即重挫逾13%。其實緊縮代表經濟良好,對房地產市場的長線發展屬正面因素,然而短線上,緊縮直接提高取得貸款的難度,影響房地產市場的買氣與房地產企業的營運,因此短期內亞洲房地產證券市場恐怕會有較其他區域沉重的壓力。
2010年仍有表現空間,然波動性增加
2009年,房地產證券無疑是最耀眼的投資標的,進入2010年,在經濟將持續復甦的預期下,房地產市場也可望持續復原。然而國泰投顧認為,在經過去年3月以來的飆漲後,漲勢放緩、波動加劇、甚至回檔修正的發生機率都大為提高,去年那樣一路向上的走勢恐難再現,因此單筆投資的進場時間將更難掌握,建議投資人以定時定額的方式投資,以降低投資風險。
基金績效% |
年初至今 |
1個月 |
3個月 |
6個月 |
1年 |
2年 |
3年 |
摩根士丹利 美國房地產基金* |
-6.4 |
-6.4 |
8.9 |
23.4 |
55.6 |
-26.0 |
-43.7 |
摩根士丹利 環球房地產基金 |
-5.8 |
-5.8 |
-2.2 |
11.9 |
55.8 (2) |
-25.6 (2) |
-38.4 (2) |
環球型房地產基金 同類平均 |
-5.6 |
-5.6 |
0.3 |
13.0 |
46.7 (13) |
-30.5 (13) |
-43.3 (13) |
資料來源:Lipper,2010/1/29,美元計價。
括號內數字為同類型基金間排名或同類型基金總檔數,同類型基金採Lipper Global分類。
*摩根士丹利美國房地產基金為國內唯一北美房地產型基金,故無同類平均可供比較
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