投資建議

基泰1Q12營收金額3.07億元，YoY-37.8%，高毛利建案與業外處分REITs 獲利0.8億元挹注下，稅後盈餘1.25億元，YoY+8.4%，單季EPS 0.32元。

基泰將配發現金股利1.3元，現金殖利率8%水準。

基泰2012年營收來自「基泰微風」10.68億元、「基泰御峰」6.84億元， 處分世紀羅浮大樓1.6億元與「香格里拉」墓園0.91億元。

IBTSIC預估基泰2012年營收金額20.48億元，YoY-14.21%，稅後盈餘7.33 億元，YoY+10.00%，稅後EPS 1.85元。

預期2013年在「基泰台大」貢獻營收40億元，加上「香格里拉」貢獻營收2.93億元，預估基泰2013年全年稅後盈餘21.82億元，EPS 5.5元。

投資建議：PBR 0.9~1.2X區間操作。（以2012年底淨值16元為計算基礎）

營運分析

基泰建設公司簡介

基泰建設成立於1979 年，於1996 年掛牌上市，資本額39.66 億元，上市後的五年裡（1996~2001 年），主要是以合建案為主，累積建案的經驗及人脈為主，在1991~1996 年間，為了求公司營運有個穩定的收入，因此投入了收益型不動產，每年都有穩定的租金收入，已將收益型資產上市REITs。在建案方面，地區為台北市為主，採合建案方式進行，大幅降低資金成本，為基泰主要的營運利基。

2012 主要認列建案概況

基泰2011~2012 年營收主要認列建案：有「基泰明德」、「海帝」、「基泰微風」、「基泰御峰」與「光華段土地」。回顧2010~2011 年，貢獻營收金額3.65 億元與22.94 億元，IBTISC 預估貢獻2012 年營收金額17.97 億元。

「基泰明德」位於捷運線明德站附近，總銷金額7.4 億元，銷售率100%， 已於4Q09 完工，回顧貢獻2010~2011 年營收金額1.22 億元與1.1 億元， IBTSIC 預估貢獻2012 年營收金額0.45 億元，並2012 年結案。「海帝」位於新北市淡水區中正東路，為基泰先前出售土地予兆益機構，基泰持有總銷金額3.4 億元，已於1Q11 認列入帳，貢獻2011 年營收金額為3.40 億元，獲利金額為0.73 億元。

「基泰微風」位於北市微風廣場附近（八德路上），總銷金額17 億元， 2Q10 推出、銷售率100%，已於3Q10 動工，預計2012 年底完工，回顧貢獻2010~2011 年營收金額2.43 億元與3.89 億元，IBTSIC 預估貢獻2012 年營收金額10.68 億元。

「基泰御峰」位於北市內湖區，基地面積565 坪，位於德安百貨對面， 基泰分配總銷金額36 億元，已於4Q10 末至1Q11 推出，1Q11 動工，預計2014 年完工，回顧貢獻2011 年營收金額6.27 億元，IBTSIC 預估貢獻2012 年營收金額6.84 億元；2013 年因IFRS 會計準則無貢獻營收；貢獻2014 年營收金額36 億元（淨營收金額22.89 億元）。

基泰09/14/2011 處分士林光華段光華段二小段20265 建號建物與土地， 土地面積230 坪，總出售金額8.28 億元，取得成本6.2 億元加上部分相關費用，合計總成本6.48 億元，處分利益1.80 億元，貢獻EPS 0.45 元， 已於09/2011 入帳。

近期推案與未來推案

基泰2012~2014 年營收主要認列建案：有「基泰台大」、「香格里拉」、「基泰四季」、「基泰世貿」與「世紀羅浮大樓」，IBTSIC 預估貢獻2012~2013 年營收金額2.51 億元與42.93 億元。

「基泰台大」位於北市羅斯福路台電大樓附近，基地面積533 坪，合建案，基泰分配總銷金額40 億元，已於2Q10 推出並動工，銷售率100%， 預計2Q13~3Q13 完工，鑑於IFRS 即將在2013 年正式實施，「基泰台大」將採全部完工法認列，粗估貢獻2013 年營收金額40 億元。

「香格里拉」位於基隆市大水窟，基地面積3.17 萬坪為墓園用地，基泰已於08/01/2011 公告以總金額41.4 億元處分，處分利益31.3 億元，貢獻EPS 7.90 元，預計07/2012 起分四年陸續認列營收與獲利。基泰將採四年分期付款與分期過戶土地的方式進行，其中簽約金為0.91 億元，另外簽約日起算每滿一年分別支付2.93 億元、8 億元、12 億元與17.56 億元， IBTSIC 推估貢獻2012~2015 年營收金額分別為0.91 億元、2.93 億元、8 億元與29.56 億元（貢獻EPS 分別為0.17 元、0.56 元、1.53 元與5.63 元）。

「基泰四季」位於新北市汐止區汐萬路三段，為別墅型住宅，將分兩期開發，第一期總銷金額10 億元，第二期總銷金額5 億元，預計3Q12 推出並動工，第一期預計4Q13~1Q14 完工，IBTSIC 粗估貢獻2014 年營收金額10 億元。

「基泰世貿」位於信義區吳興街，基地面積210 坪，總銷金額6.5 億元， 預計2Q12 推出並動工，採邊建邊售方式，預計4Q13 完工，IBTSIC 預估貢獻2014 年營收金額65 億元。

「基泰忠孝」位於北市忠孝西路介於重慶南路與館前路，為基泰01/2007 取得，土地面積415 坪，土地成本15.93 億元，總銷金額80 億元，淨利率30~35%計算，淨利金額24~28 億元，貢獻基泰EPS 6.05~7.06 元。基泰預計4Q12 推出，預計2015 年完工。

另外基泰於1Q12 處分世紀羅浮大樓2 樓樓層產權，總出售金額1.6 億元， 處分利益0.38 億元，預計將在2Q12 認列入帳。

2012 年獲利預估

展望2012年，基泰營收將仍以「基泰微風」與「基泰御峰」建案為主， 加上處分世紀羅浮大樓與基隆「香格里拉」墓園土地貢獻下，基泰2012 年獲利將呈現持續成長態勢。IBTSIC預估基泰2012年營收金額20.48億元，YoY-14.21%，營業利益6.36億元，YoY+27.05%，稅後盈餘7.33億元， YoY+10.00%，稅後EPS 1.85元。

財務結構分析

IBTSIC 整理主要上市上櫃營建公司，可貸資產金額（如土地、在建工程與待售房屋）當分母，借款金額（如短期借款、應付公司債與長期借款等） 當分子，相除的數字即為建商借款比例。回顧1Q12 營建業借款比例約在52%，觀察三豐、國建、基泰的借款比例皆低於20%水準。

三豐方面，建案主要以都市更新為主，與地主合建，因此借款比例相對較低；國建與永信建主要以自有資金來營運，儘量降低借款比例為主要營運策略；基泰方面，主要以地主合建方式，因此借款比例相對較低。

觀察基泰1Q12 借款比例18%，低於營建業平均值52%，顯示基泰借款比例屬健康水準。

股利政策

基泰歷年股利政策大都配發現金股利與股票股利為主，股利發放率都有40%以上。回顧2010年，基泰配發現金股利1.0元、股票股利0.2元，股利發放率79%。基泰2011年股利政策將配發現金股利1.3元，股利發放率達77%，現金殖利率7.8~8.2%水準。

投資建議：

投資建議：PBR 0.9~1.2X區間操作。（以2012年底淨值16元為計算基礎）

簡明損益表

投資評等說明

評等	隱含報酬率空間
強力買進	> 50%
買進	30%~50%
區間操作	預期股價波動區間 < 30%
觀望	建議降低持股 近期股價將呈持平走勢 無法由基本面給予合理評等

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