美國房地產證券市場近半年來漲勢驚人,自今年低點(3/6)至波段高點(9/28)之間,漲幅高達101%,但之後卻陷入盤整。國泰投顧認為,雖然近期因延長首購優惠措施未定,加上全球股市震盪回跌與市場輪動,美國房地產證券短線承壓。不過美國延長首購優惠的機率甚高,且住宅市場已開始復甦,甚至商用不動產市場也露出曙光,因此美國房地產基金仍具中長線投資潛力,可趁回檔時逢低佈局。如果希望分散區域上的風險,也可考慮佈局環球型房地產基金。
首購優惠延長政策未定,市場陷入盤整
美國政府去年底推出首購房屋的退稅優惠,並於今年初加碼,符合資格者最高可獲8000美元的退稅。此措施大獲市場好評,與聯準會的1.45兆美元房貸證券購買計畫聯手,成功刺激住宅房市回春,然而首購優惠將於11月底結束,市場擔心好不容易展開復甦的住宅房市將再度冷卻。因此國會目前正在討論延長此措施,可能將其延長至明年4月,接著以每季減少2000美元退稅額的方式漸漸退場,希望避免措施嘎然停止所可能帶來的衝擊,進一步保護住宅房市復甦的綠芽。此舉立意良好,但政策未定對市場來說終究是一項不確定因素,因而造成10月以來美國房地產證券市場陷入盤整。
風水輪流轉,各區域房市長期趨勢一致
風水輪流轉,各區域市場各自有落難時刻 |
房地產 證券市場 |
10月 |
09Q3 |
09Q2 |
09Q1 |
低點以來* |
全球 |
-1.3% |
24% |
34% |
-23% |
97% |
美國 |
-4.7% |
32% |
27% |
-33% |
87% |
英國 |
0.2% |
31% |
18% |
-31% |
91% |
歐元區 |
2.6% |
39% |
17% |
-14% |
106% |
亞洲 |
0.4% |
13% |
43% |
-14% |
101% |
資料來源:Bloomberg,2009/10/30,全球、美國與亞洲為美元計價,歐元區為歐元計價,英國為英鎊計價。黑色區塊為該期間表現較差市場。
*美國採用美國不動產證券投資信託指數,低點為3/6;其他區域則採FTSE NAREIT/EPRA不動產市場指數,低點為3/9。
房地產證券市場一如股票市場,有區域輪動的現象。觀察美、歐、亞等三大房地產證券市場,會發現今年以來亞洲在香港的帶動下率先翻揚,接著是美國,歐洲則又更晚一些。換句話說,各區域市場短期表現可能會有較大差異,然一旦拉長時間,在輪漲之下長期表現其實都趨於一致。即使是近期較弱的美國房地產證券,低點至今的累積漲幅也相當搶眼。
住宅房市已復甦,前行動力仍在
短期因政策不確定與區域輪動而呈現震盪的美國房地產證券,未來上漲續航力如何,應回歸到基本面現況與展望來考量。就住宅房市來說,由於身為此次金融風暴的起火點,因此獲得政府最大力援救。首次購屋稅務優惠與1.45兆房貸證券購買計畫成功壓低房貸利率,並有效刺激買氣,目前佔美國整體房屋交易達九成的成屋銷售量已回到2007年中的水準。銷量回升也帶動房價自低點緩升,追蹤美國20大城市房價的Case-Shiller指數在連跌33個月後,終於在今年5月止跌回升,目前已連續4個月上揚。價量齊揚顯示房市復甦確實已經展開,未來隨著經濟持續好轉,就業市場、民間消費漸漸改善,預料美國住宅房市的復甦之路仍將擁有繼續向前行的動力。
開始為投資而籌資,商用不動產曙光初露
相較於住宅房市的價量齊揚,商用不動產市場的基本面相對疲弱。根據穆迪與房地產研究機構RCA的統計,商用不動產的交易量雖於第二季略有起色,但仍處低迷狀態;價格跌勢雖有減緩,卻也持續下探。
雖然商用不動產的價、量數據都相當低迷,然而觀察近期市場動態卻可發現曙光已經乍現。首先,向來高度仰賴資金來進行運作的商用不動產市場,曾因金融風暴導致資金取得難度大增,而使不動產投資信託(REITs)的財務體質與營運受到重創,不僅造成當時股價如自由落體般墜落,更使得發行股票或債券籌資的管道大大受阻。所幸,今年全球股市落底勁揚後,資金問題順利獲得化解,今年3月至今美國REITs已在股市籌得170億美元,在債市募得30億美元。
更令人鼓舞的是,近期REITs的籌資目的已經從早先的「改善財務體質」轉為「為下一階段的投資做準備」。例如Simon
Property等大型REITs就表示籌資是為了備妥銀彈,以便在合適標的出現時能馬上進行交易。這對於商用不動產市場而言是相當正面的訊號,不僅代表REITs已不再為流動性問題所擾、財務體質顯著改善,更代表未來交易量可望回溫,量先價行之後,價格也可望止跌回升。
美房逢低佈局,環球房地產基金可分散區域風險
近期美國延長首購優惠措施的細節未定,成為房地產市場的不確定因素,加上全球股市震盪回跌與市場輪動,造成美國房地產證券呈現盤整走勢。不過在歐巴馬的敦促下,美國延長首購優惠的機率甚高,加上住宅市場已步上復甦道路,商用不動產市場也露出曙光,因此美國房地產證券市場的長線漲勢應不至於就此告終。國泰投顧認為,美國房地產基金仍有中長線投資潛力,可趁回檔時逢低佈局;如果希望分散區域上的風險並在區域輪動中受惠,也可考慮佈局環球型房地產基金。
基金績效% |
年初至今 |
1個月 |
3個月 |
6個月 |
1年 |
2年 |
3年 |
摩根士丹利 美國房地產基金* |
17.6 |
-3.8 |
13.4 |
21.2 |
3.1 |
-41.9 |
-41.2 |
摩根士丹利 環球房地產基金 |
38.8 |
1.0 |
14.4 |
40.6 |
32.0 (2) |
-35.9 (1) |
-29.4 (2) |
環球型房地產基金 同類平均 |
29.7 |
-1.5 |
12.3 |
35.5 |
21.5 (13) |
-42.0 (13) |
-36.8 (13) |
資料來源:Lipper,2009/10/30,美元計價。括號內數字為同類型基金間排名或同類型基金總檔數,同類型基金採Lipper
Global分類。
*摩根士丹利美國房地產基金為國內唯一北美房地產型基金,故無同類平均可供比較
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