現階段投資人對風險性資產可接受度提高，但是對於REITs的投資卻顯得較為卻步。寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示，觀察REITs市場榮枯或好轉，可以透過四大指標檢視，利率是否轉為升息，金融體系穩健與否，房市領先指標—成屋銷售及新屋開工數據是否好轉，商用不動產的量價變化是否轉佳，投資人可以利用這些簡單、明確的指標，以做為進出REITs的參考。

今年3月以來，全球REITs普遍回彈，第三季富時全球不動產指數上揚21.4%，累計今年前三季漲幅達24.7%，雖然全球目前主要REITs區域以亞洲地區發展性較大，不過，歐美地區具跌深反彈的力道，也不容小覷。對於投資人來說，現在進場到底會不會太早，還是要再等一等，恐怕是很多人心中的疑惑。

賴盈良表示，由於目前美國寬鬆的財政、貨幣政策仍會持續，各項經濟數據才剛從低點翻揚，並可望漸進改善，再加上籌資困難度降低，現時REITs面臨最大的風險為歐美央行升息的進展以及政府縮小或停止刺激政策。

買賣過REITs基金的投資人，在REITs處於多頭格局時，通常會看一些指標來判別REITs的市場好壞，但是經歷了兩年多的空頭市場後，市況好不容易轉好，由於經濟數據的好壞參半，房市變數頻仍，投資人卻忘記可以利用一些簡單指標，就能輕鬆地釐清是否該投資REITs，有可能因此錯失了REITs即將返回上升軌道的機會，以下的四大指標，可以視為檢測REITs市場水溫的風向球。

• 指標1→利率變化

美國經濟已見揚升，聯準會已經表態將維持現行在0-0.25%的利率不變，預料美國最快要到2010年上半才會調升利率，但若提前升息，對經濟成長將出現打擊。對REITs投資人而言，須再留意美國BBB公司債與十年公債殖利率的利差變化，目前BBB公司債利率目前為6.4%，基準利率為3.4%，利差達3%，預計利差還有縮窄空間，但若利差低於2%，有過熱可能，為警戒區。

• 指標2→金融體系穩健與

商用不動產屬於資本密集的行業，金融市場的動向相當重要。受到政策激勵以及房市復甦跡象鼓舞，金融市場已見極大改善。目前投資人可以檢視美國大型銀行的獲利，以及中小銀行商貸損失情況，以判斷銀行業是否已站穩腳步。以美國前三大銀行為例，今年第三季美國銀行財報低於預期，花旗及摩根大通則優於預期。

• 指標3→房市數據

市場投資人耳熟能詳的成屋銷售及新屋開工數據，被市場視為是房市的兩大領先指標，因此其數據的優劣，對房市未來的變化動見觀瞻。美國今年8月成屋銷售達510萬戶，雖比7月小幅減少，不過卻已經回到2008年9月雷曼事件之前的水準；至於美國今年9月新屋開工數達59萬戶，雖低於市場預期的61萬戶，但從4月低點47.9萬戶，已是明顯回升。

• 指標4→商用不動產的量價變化

根據全球最大上市商用不動產仲介商—CBRE(世邦魏理仕)數據，北美地區第二季商用不動產成交金額與上季持平，約100億美元；歐非中東第二季成交金額則由第一季的220億美元降低至190億美元；亞太地區第二季成交金額則從第一季的200億美元，增長至270億美元。

由於美國及英國商用不動產交易量在今年第二季已初步止跌，亞洲部分城市的價格應已落底，且亞太地區成交量比歐美地區有起色，投資人可以進一步檢視歐美地區第三季商用不動產的成交案件是否增加。

提醒想要投資REITs的投資人，市場預期的「好現象」短期若未能持續，REITs回檔可能將性將會提高，但長期而言卻是逢低佈局的好機會，因為金融系統性風險已降低，先前受創的風險性資產將再起。

★檢測REITs市場水溫的四大指標

資料來源：寶來投信整理

註:房價指數為S&P Case Shiller，2009年5~7月轉為正數