全球房地產證券漲勢驚人,從3月初低點至今已勁揚71%,美國房地產證券市場更已飆漲102% (3/6~9/15)。生猛有力的漲勢雖主要受惠於美國政府對房市的全力馳援,最令人擔憂的商用不動產無論在籌資面、市場面、基本面,也都從最糟的情況中逐漸回復。
房地產基金經歷猛烈漲勢後,合理報酬仍在,國泰投顧建議投資人可分批佈局,或定時定額投資美國房地產型基金,參與美國房地產產業的復甦之路。
1.政策面:聯準會持續提供商用不動產融資管道
目前商用不動產最令人擔憂之處,在於流動性風險。由於商用不動產的營運一向高度仰賴融資,根據估計,2013年之前預計美國商用不動產公司必須進行1520億美元的再融資來支應負債,如果信貸市場的流動性問題沒有得到解決,這些公司也勢必面臨資金困窘,而導致違約率急升。
針對商用不動產市場的困境,美國政府在成功援救住宅市場後,今年5月再將商用不動產市場納入援救範圍。聯準會(Fed)將信評達AAA的合格CMBS(商用不動產抵押擔保證券),納為定期資產支持證券貸款工具計畫(TALF)的合格擔保品。
以往聯準會並不接受任何證券化商品做為借款擔保品,此舉顯示政府願意承擔此風險,來提高CMBS的投資吸引力,進而打開商用不動產市場幾近凍結的融資管道。另外,此計畫原本預計實施至今年底,但8月中旬聯準會宣布將期限再延長半年至明年6月,更顯示政府希望藉此融資管道力挺商用不動產,對房地產企業而言,自然是一大福音。因此,市場對此政策抱持肯定態度,也支撐商用不動產證券近幾個月得以持續上揚。
2.籌資面:房地產企業的股債發行不再乏人問津
除了政府馳援之外,隨著經濟開始復甦、投資氣氛轉為熱絡,金融市場投資人也漸漸向房地產企業展開雙手。自今年3月股市起漲至今,估計美國房地產企業已自股、債市籌措到約160億美元的資金。相較於去年底金融風暴肆虐時近乎停滯的籌資狀況,房地產企業不再乏人問津,開始受到投資人青睞。值得注意的是,房地產企業的籌資目的也開始有所轉變,年初時籌資是為了改善財務體質,但目前已有大型房地產企業為了購買新的不動產而進行籌資,顯示有些企業已不再為財務問題所擾,更開始有餘力進行不動產買賣活動,整體產業已漸漸脫離最慘澹的景況。
3.市場面:商用不動產交易量大增
企業有餘力進行買賣活動也反映在交易量的回升上。根據信評機構穆迪與房地產市場研究機構Real Capital的統計,美國商用不動產市場的交易活動於第二季出現回溫跡象,6月交易量較5月增加近40%,達44億美元,雖然遠不及2007年2月市場最熱絡時的650億美元,但相較於過去三、四個月都處在30億美元上下的低迷水準,市場似乎出現回溫態勢。而量先價行,當交易量回升後,價格就有止跌回升的可能。
4.基本面:商用不動產價格的跌幅縮小
交易量出現回升之際,價格跌幅也見縮小。美國商用不動產價格自2007年10月的高點至今年6月已下跌35.5%,且已連續9個月下跌。值得欣慰的是,近期商用不動產價格跌勢已趨和緩,6月價格僅較前月小跌1%,相較於前2個月單月均超過7%的驚人跌幅,市場已漸穩定。
雖然目前仍有不少市場人士認為商用不動產價格的跌勢暫時還不會停止,但只要跌勢能夠穩住,拿這些商用不動產向金融機構貸款的房地產企業就不至於面對急速攀升的還款壓力。再配合聯準會融資政策持續實施、房地產企業的籌資能力恢復、經濟逐漸復甦,眾所擔心的違約率攀升問題不至於急速爆發,全球房地產證券市場二度危機發生的可能性應已降低。
投資風險受控,未來還有表現空間
住宅市場已開始復甦,商用不動產市場則獲得政策面支持,且籌資面、市場面、基本面都已緩慢恢復中,預料流動性不足及違約率攀高可能引發另一波風暴的風險已獲得一定控制。
美國房地產證券指數自2007年2月高點以來,最大跌幅曾高達77% (07/2/7~09/3/6),近半年來雖已飆漲102%,但指數相對前波高點來說,也僅只回到半山腰水準而此。
基本面回升預料是下一階段房地產證券上漲的題材。因此國泰投顧建議投資人可分批佈局,或透過定時定額來投資美國房地產型基金,參與美國房地產產業的復甦之路。
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