根據Bloomberg統計，今年七月份FTSE E/N美國不動產指數上漲10.1%，表現優於S&P500指數的7.4%。7月中分析師在財報公佈前調升高盛評等，金融類股沉悶多時後大漲，REITs也從下跌一成轉為強力上漲，REITs已經連續十一週呈現小幅流入。寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示，市況明顯改善，以長線而言，目前正是REITs逢低佈局的好機會，因金融系統性風險已降低，先前受創的風險性資產將再起。

賴盈良表示，觀看REITs市場可從三個面向分析：商業不動產、房市及金融類股走勢，目前商業不動產違約率節節升高，預估可能到達歷史相當罕見的7%。因此，擁有商業不動產最多的區域銀行預估壞帳率也達最高，在金融、房市等問題陸續獲得改善後，媒體的焦點轉向商業不動產。同時，直接不動產(direct property)也往往落後於景氣循環，因為租金要等續約時(租約期多為3-10年)才會反應市況而下調，因此即便景氣轉好，租金持續下滑仍屢見不鮮。不過，考量美國救房市是先救「債」市(公債、MBS)、然後等「量」起，最後才是「價」；因此商業不動產也需從「債」(CMBS,商業不動產抵押貸款證券)先看有無起色，「量」和「價」才會有機會隨後改善。

CMBX價格指數近期已創下新高，顯示商業不動產「債」轉好，歸究原因有二：第一點是CMBS收益高，想要提高收益的投資人對3%的公債利率已不滿足，在風險偏好增加的情況下，先買進投資級公司債，之後漸漸買入垃圾等級債券，投資級公司債和政府公債的利差3%左右；而AAA等級CMBS利差卻超過5%之多。因此，雖然違約率有增高可能，但考量利差仍大，還是有投資人逢低買進CMBS。

第二點是TALF(短期資產擔保證券貸款機制)計畫生效，因為已有投資人向Fed借錢準備購買舊有的CMBS，所以買家已經出爐；而新的CMBS市場在沉寂許久之後，已有DDR(購物商場型REIT)計畫發行，所以賣家也已就位。銀行在商業不動產曝險部位已大，不想再借錢。如果CMBS市場能再度活絡，商業不動產業者在融資到期前，將還有CMBS的管道可供籌資，也就不會像現在這樣求助無門。

從今年7月開始，美國各項房市數據佳，尤其是大家最關心的價格指數傳出佳績，FHFA(優質房貸戶)房價指數已連月上揚，連有次貸戶的Case-Shiller指數，在最新出爐的五月指數也首次翻正，可見房市前景明顯好轉。目前投資人的注意力已轉往房市數據，再加上CMBX指數再創新高，投資人對商業不動產前景不再太悲觀，因此美國REITs相對受青睞。英國REITs也是，績效落後很久，房價也早在二、三個月前就轉正，但是投資人一直到近期才開始因為「房市」題材，買進英國REITs。

賴盈良表示，近期全球股市表現亮眼，以金融股為主的S&P500指數衝破1000點，促使REITs空單大量回補，加上REITs因是上市不動產(listed property)，所有預期皆已反應於股價之上。如果商業不動產抵押證券「債」持續改善，量只要稍見回升，股價就有進一步向上的動能。

提醒想要投資REITs的投資人，市場預期的「好現象」已充分的表現在股價上，如果這些「好現象」短期未能持續，REITs短期回檔的可能將會擴大。長期而言卻是逢低佈局的好機會；因為金融系統性風險已降低，先前受創的風險性資產將再起。

REITs指數漲跌表現

資料來源：Bloomberg(截至2009/8/07，原幣計價，漲跌表現%，但富時全球不動產指數及富時亞洲(不含澳洲)指數則為採美金計價。)