- 近期REITs走勢疲弱,尤以抵押型(Mortgage)REITs為甚,2007年年初迄今美國抵押型REITs虧損幅度已高達46%,不佳的投資氣氛拖累權益型REITs連袂下挫。
- 抵押型REITs的貸款壞帳壓力偏高,部分持有不動產抵押證券的標的在次級房貸風暴下,即便金融市場流動性獲央行支撐而得以維繫,但投資價值不易獲市場認同,暫避為宜。
- Fed非預期調降重貼現率2碼有助提振市場信心,而外界對Fed Fund Rate調降的預期心理也逐漸轉濃,此一氛圍有助REITs表現,建議投資人減持抵押型轉進權益型。
EITs的好日子快結束了?
若要投資人選出年初迄今表現最為疲弱的標的,不動產投資信託(REITs)大概榜上有名,如今很多人認為風光了7年的REITs已經轉為空頭,但也有人相信REITs目前遭受的龐大賣壓有點失去理性,尤其是辦公室、工業廠房或購物中心等REITs,深切期待著跌深反彈來臨。ING投顧表示,以長期眼光來看,就像每回房地產景氣蕭條,總替購屋者提供低價置產的良機一樣,REITs遭遇的恐慌拋售,可能也為投資人創造一些意想不到的交易機會。不過,與次級房貸關連性偏高的抵押型(Mortgage)REITs,在風暴尚未解除之前,下檔風險偏高,應暫避其鋒。
回顧這波全球金融動盪的導火線─次級房貸風暴,部分投資人直觀REITs未來營運必然直接受創,其實似是而非。以屬性來看,受影響較深的為抵押型REITs,美國相關標的年初迄今平均跌幅已逾四成(圖一),而直接持有並經營不動產的權益型REITs基本面雖相對不受影響,但同期間跌幅也超過一成,顯示流動性趨緊(尤其是不動產相關放款)、M&A銳減導致投資氣氛薄弱,促使非專業不動產投資人競相撤出此一市場。
圖一:年初迄今抵押型REITs虧損幅度持續擴大
資料來源:Bloomberg , 2006/12/29∼2007/8/10
表:權益型與抵押型REITs屬性比較
REITs的類別及定義
以資金的運用方向來區分,REITs計有權益與抵押兩種型態,我們認為有闡釋必要,茲分述如下:
權益型(Equity REITs):運用向大眾募集而來的資金,直接投資、持有並經營具收益性的不動產組合,主要收入來源為租金,部分則為不動產買賣的交易利潤,而成長關鍵在於經營團隊的專業度(不動產選擇)及物業管理能力。以美國為例,權益型REITs持有之不動產組合雖視其經營策略的差異而有很大不同,但多屬專業導向,常見投資類型包括辦公室、購物中心、工業廠房、倉儲、公寓、醫療保健機構、餐廳、旅館與多元型態等。
抵押型(Mortgage REITs):運用向大眾募集而來的資金,用來承作各式不動產抵押貸款,收入來源是放款手續費與利息,同時也能認列抵押不動產擔保品的部分租金及增值收益,等同於不動產的金融仲介角色。其與權益型REITs最大的不同點,在於其持有標的以放款債權或不動產相關抵押證券為主,而非權益型REITs是直接投資不動產本身。故以利息收入為主要收益來源的抵押型REITs,股息殖利率通常遠高於權益型REITs。
次級房貸風暴衝擊抵押型REITs
ING投顧指出,次級房貸的延遲繳款與違約率急速上升,同樣也發生在部分抵押型REITs的放款對象上,即便多數房貸屬Alt-A等級的業者,也因流動性緊縮而不易取得營運資金,美國住宅抵押投資公司(AHM)即是明顯例子。由於過去幾年的大量放款幾至浮濫,為擴大貸款案件來源以獲取可觀利潤,部分抵押型REITs在審核借款人資格條件時同樣寬鬆,甚至不需提供財力證明或收入證明,便可獲得貸款,以致種下危機。
長期下來,上述生態讓房貸機構與華爾街投資銀行之間密不可分,房貸機構藉華爾街投資銀行的資金作後盾,而美國次級房貸市場近年的榮景,也令華爾街投資銀行樂於提供融資,購入債權後重新切割包裝,設計成不動產抵押證券(如MBS或CDO)後,轉售予可能遍及世界各地的第三者。對某些抵押型REITs而言,除了直接放款外,也會購入華爾街投資銀行所發行的不動產抵押證券來滿足投資人對高報酬率的需求,不過水能載舟亦能覆舟,如今正也因此而陷入不利局面。
ING投顧表示,在這樣的循環下,當次級房貸放款機構無力償還貸款而被迫宣布破產時,引發金融機構紛紛緊縮信用,雖然各國央行大舉向金融市場釋金以維繫市場流動性,但對壞帳疑慮較深的抵押型REITs而言,投資價值仍難獲得市場認同,故成效應屬有限。在這段時間內,REITs投資人切記避開抵押型REITs,持盈保泰方能安度危機。
至於基本面較佳的權益型REITs近期表現已相對抗跌,尤以辦公室為首的商用不動產族群相對強勁,從7月31日American Home Mortgage(AHM)宣佈無力發放貸款、陷入資產清算引發次級房貸全面性恐慌以來,S&P500商用REITs指數不跌反漲,漲幅也略勝於近期反彈氣勢強勁的金融股(圖二)。ING投顧認為,6月以來的超跌修正使美國商用不動產REITs浮現良好投資價值,若未來Fed進一步調降基準利率,將是短線重要利多。
圖二:AHM事件迄今,美國商用不動產REITs不跌反漲
資料來源:Bloomberg,2007/7/31∼2007/8/17
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