投資建議
「V-Park企業園區」總銷金額100億元,預計3Q12完工後推出,IBTSIC 預估貢獻2012~2013年營收金額50億元與50億元。
華固預計3Q12推出「松彊」、4Q12推出「華城案」、「天母案」與「奇岩案」,合計總銷金額282億元。
IBTSIC預估華固2012年營收金額80.08億元,YoY-5.78%,稅後盈餘27.67 億元,YoY-1.24%,稅後EPS 10.0元。
華固2011年將配發現金股利5.6元、股票股利0.2元,現金殖利率達8.4%。
鑑於3Q12華固營收仍處相對低檔水準,加上股價年初至今已有一段漲幅,故目前投資建議為PBR 1.2~1.6X區間操作,建議3Q12末再逢低佈局。(以2012年底淨值48.5元為計算基礎)
營運分析
華固公司簡介
華固建設為上市營建公司之一,資本額27.14 億元,屬於中型建商,推案地區都在台北市精華地區,由於推案策略為速度快,採零剩屋的方式, 因此建案大都可以很快的在期間內銷售完畢,另外選地正確及提高存貨週轉率為華固的競爭優勢,因此近年的業績都有不錯的表現。
推案概況
華固目前在手建案為「天匯」、「吉邸」、「天湖」,回顧上述建案貢獻2011 年營收金額40.16 億元,IBTSIC 預估上述建案貢獻2012~2013 年營收金額30.08 億元與1.25 億元。「天匯」為台肥南港經貿園區R4 土地,由台肥出土地,華固負責興建與出容積率,華固分得總銷金額27 億元,已於1Q10 推案並於2Q10 動工,預計4Q12 完工,銷售率100%,回顧貢獻2010~2011 年營收金額3.51 億元與14.66 億元。IBTSIC 推估4Q12 完工, 貢獻2012 年營收金額8.83 億元。
「吉邸」位於「鼎苑」基地旁,基地面積493 坪,總銷金額25 億元,已於2Q10 推出並動工,銷售率100%,預計4Q12 完工,2010 年尚未達完工百分比法,無貢獻營收,回顧貢獻2011 年營收金額15.25 億元,IBTSIC 預估貢獻2012 年營收金額9.75 億元。
「天湖」位於新竹市民享街,基地面積1,065坪,總銷金額25億元,銷售率84%,已於2Q10推出,07/2010動工,回顧貢獻2010~2011年營收金額2 億元與10.25億元,預計4Q12完工,IBTSIC預估2012年完工後將可全數銷售完畢,預估貢獻2012∼2013年營收金額11.50億元與1.25億元。
2012年新推建案概況
華固2012年預計推五建案,其中四個住宅案,一個廠辦案,分別為「華城案」、「松彊案」、「V-Park」、「天母案」與「奇岩案」,合計總銷金額382億元,IBTSIC預估貢獻2012~2013年營收金額50億元與77億元。
「松彊」位於北市松江路與民生東路交叉口附近,基地面積318坪,為住三與商二土地,都更案,華固分得銷售面積3,800坪,加上車位150個,華固總銷金額57億元,預計3Q11推案,IBTSIC考量完工時間點將落在2014年,依IFRS會計準則完工後認列,預估貢獻2014年營收金額57億元。
「華城案」位於大陸工程的「青山鎮」附近,基地面積6,388坪,銷售面積6,000坪,預計將興建46~47棟透天別墅,總銷金額40億元,4Q12推出並動工,預計2013年底完工,IBTSIC推估2013~2014年底銷售率分別達65~70%與100%計算,貢獻2013~2014年營收金額27億元與13億元。
「V-Park企業園區」位於內湖五期重劃區,基地面積3,837坪,廠辦案,已通過台北好好看計畫,1Q10取得建照,3Q10動工,預計2Q12完工,總銷面積20,900坪,加上車位600個,推估總銷金額100億元,淨利率45%計算,淨利金額45億元,全案貢獻EPS 16.6元,預計3Q12完工後推出,IBTSIC推估2012~2013年底銷售率分別達50%與100%計算,貢獻2012~2013年營收金額50億元與50億元。
「天母案」位於台北市天母地區,為華固3/17/2010標下天母中佈道會土地1,728坪,土地取得成本70.28億元。之後華固以總價37.34億元,換算每坪432萬元共出售864坪,將計畫與另一買家進行合建,預計4Q12推出,採邊建邊售方式,華固分得銷售面積8,000坪,加上車位300個,華固分配總銷金額150億元,預計2016年完工後開始貢獻營收。
「奇岩案」位於台北市北投區捷運奇岩站附近,基地面積914坪,預計4Q12推出,採邊建邊售方式,華固銷售面積3,900坪,華固總銷金額35億元,預計貢獻2014~2015年營收金額25億元與10億元。
土地庫存
華固除了上述2012年預計推案外,尚擁有五筆土地庫存,皆為住宅建案, 土地面積約5,194坪,推案量315億元,平均淨利率32∼36%計算,土地庫存將挹注淨利金額100~113億元,貢獻華固每股淨值36.8~41.6元。
「敦北案」位於敦化北路南京東路附近,位於蘇黎士大樓後方位置,基地面積達948坪,地主同意簽署書已達100%,每坪180~200萬元計算,華固可分得總銷金額 95~105億元,預計最快可在2013年推出並動工。
「金泰段」位於北市大直地區敬業二路與樂群三路交叉口角地,為華固總價23.49億元,買下940坪土地,與另一地主共同開發,每坪90~100萬元計算,總銷金額88~92億元,預計2014年推案並動工。「八德案」位於八德路與建國北路附近,基地面積651坪,華固已整合200坪,地主簽署同意書已達8~90%,華固將會持續整合其餘450坪土地,每坪100~120萬元計算,華固分配總銷金額44~46億元,預計2014年推出並動工。
「復興南路案」位於復興南路鄰近台大後門口附近,基地面積547 坪, 合建案,每坪100~120 萬元計算,華固分配總銷金額33~37 億元,預計2014 年推案並動工。「江子翠案」位於新北市板橋區江子翠附近,基地面積1168 坪,自地自建案,每坪50~60 萬元計算,華固總銷金額44~46 億元,預計2014 年推案並動工。
2012 年獲利預估
華固2012 年除原本建案如「天匯」、「吉邸」、「天湖」持續貢獻營收金額30.08 億元外,加上完工建案「V-Park」開始貢獻營收金額50 億元,華固2012 年營運呈現成長。IBTSIC 預估華固2012 年營收金額80.08 億元, YoY-5.78%,營業利益27.64 億元,YoY-0.28%,稅後盈餘27.67 億元, YoY-1.24%,稅後EPS 10.0 元。
財務結構分析
IBTSIC 整理主要上市上櫃營建公司,可貸資產金額(如土地、在建工程與待售房屋)當分母,借款金額(如短期借款、應付公司債與長期借款等) 當分子,相除的數字即為建商借款比例。回顧1Q12 營建業借款比例約在52%,觀察三豐、國建、基泰的借款比例皆低於20%水準。
三豐方面,建案主要以都市更新為主,與地主合建,因此借款比例相對較低;國建與永信建主要以自有資金來營運,儘量降低借款比例為主要營運策略;基泰方面,主要以地主合建方式,因此借款比例相對較低。
觀察華固1Q12 借款比例為40%,低於營建業平均值56%,顯示華固借款比例屬平均水準。
股利政策
華固股利政策都配發現金股利為主,搭配少部分股票股利,股利發放率都有60%以上。回顧2010年,華固股利政策配發現金股利6.5元、股票股利0.5元,股利發放率64%。華固2011年將配發現金股利5.6元、股票股利0.2元,現金殖利率達8%以上水準。
投資建議:
投資建議:PBR 1.2~1.6X區間操作。(以2012年底淨值48.5元為計算基礎)
簡明損益表
投資評等說明
評等 |
隱含報酬率空間 |
強力買進 |
> 50% |
買進 |
30%~50% |
區間操作 |
預期股價波動區間 < 30% |
觀望 |
- 建議降低持股
- 近期股價將呈持平走勢
- 無法由基本面給予合理評等
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