日本房價開始上揚了!當國土交通省於3月23日發布2006年的地價報告時,日股投資人的信心不禁為之一振,過去泡沬破滅後即一直受通縮之苦的日本,房市始終呈現萎靡的狀況,地價也持續為負成長,但從去年開始即陸陸續續傳出令人振奮的好消息,包括美國國際集團(AIG)以逾4000億日圓購買東京市中心的辦公大樓,為十年來全球最大宗的地產交易案,投資銀行摩根史坦利也傳出去年在日本購買了80億美元的不動產,而今年3月份所發布的地價報告顯示日本三大城市商業區的地價出現十五年來首見的正成長時(請參考圖一),更是讓投資人的信心大增。
而日本房地產業其實不僅僅只是這樣,若深入探討各項日本房地產指標時,可以發現這次日本房地產復甦的基礎相當穩固,而且這波行情看來僅是剛開始而已。
(圖一)日本三大城市商業區地價出現正成長
資料來源:Bloomberg,時間截至2006年
空屋率下滑 企業房地需求不斷
在經濟逐漸熱絡下,日本三大城市的辦公室空屋率在2004年開始下滑(請參考圖二),尤其值得特別注意的是東京都心23區的空屋率在2005年為4%,更創下13年來的新低,且相較於大阪及名古屋,東京主要23個行政區的空屋率下降速度似乎更快,顯示在日本景氣復甦的趨勢下,身為首善之都的東京,更是企業佈局的好地點,也為日本房地產的復甦再添一明證。
而根據日本國土交通省的調查發現,企業在近一年內增加土地或建築物的意願也提高,由2001年9月的20.1%上揚至2005年9月的23.8%(請參考圖三),可見未來房地產市場的需求依然熱絡,有利於日本房市的後續發展。
(圖二)辦公室空屋率下滑
資料來源:日本國土交通省,時間截至2005年
(圖三)企業增加土地或建築物意願上升
資料來源:日本國土交通省,時間截至2005年9月
租金愈收愈多
除了房市需求熱絡外,另一令人興奮的消息是,不僅地價上揚,日本的租金也開始上揚了!根據日本不動產研究所的資料可以看到,過去幾年來日本的租金一直為負成長,在2000年科技股風潮的假性復甦時期也不例外,但從去年開始,東京和名古屋的租金已開始出現正成長了,甚至以日本全國來看,租金也有1.8%的成長率(請參考表一)。在空屋率下滑,企業房地需求上升,及主要都會區的租金和地價開始出現正成長的趨勢下,看來日本房地產的爆發力已在醞釀當中。
(表一)租金開始上升
租金指數(以2005年為基期,2005年=100)
|
2001年 |
2002年 |
2003年 |
2004年 |
2005年 |
|
指數 |
年成長率 |
指數 |
年成長率 |
指數 |
年成長率 |
指數 |
年成長率 |
指數 |
年成長率 |
東京 |
104.9 |
-0.5% |
102.6 |
-2.2% |
99.3 |
-3.2% |
96 |
-3.3% |
100 |
4.1% |
大阪 |
120.6 |
-5.5% |
113 |
-6.3% |
106.6 |
-5.6% |
101.4 |
-4.9% |
100 |
-1.4% |
名古屋 |
90.3 |
-0.2% |
90 |
-0.3% |
89.3 |
-0.8% |
88.9 |
-0.5% |
100 |
12.5% |
全國 |
109.7 |
-2.2% |
106 |
-3.4% |
102 |
-3.7% |
98.3 |
-3.7% |
100 |
1.8% |
資料來源:財團法人日本不動產研究所
地產業者體質漸入佳境
而90年代末期,不動產業因不斷向銀行貸款,槓桿操作過大下,泡沫破滅時受傷也極為慘重,但如今地產業的體質已獲得改善,其自有資本比率已從1990年第四季的6.9%上揚至2005年第四季的24.9%,過去槓桿過高的情形已大為改善,而不動產業的總資本經常利益率在2005年第四季為3.2%(請參考圖四),也相當於日本在80年代全盛時期的水準。
在房地產未來發展可期及不動產業者本身體質也逐漸良好的情況下,日本地產業的信心也愈發堅強,從2003年6月開始,日本短觀報告中大型地產業的信心即持續在零以上,顯示大型地產業者中對未來看法呈樂觀的人數較多,而在今年第一季的短觀報告中更可發現,大型地產業的信心為39,大幅高於大型製造業信心(其第一季信心為20),可見地產業者的信心比一般製造業的信心更強勁。
(圖四)不動產業財務體質改善
資料來源:日本財務省,時間截至2005年12月31日
(圖五)大型地產業信心上揚
資料來源:Bloomberg,時間截至2006年3月31日
不動產證券化市場蓬勃發展 好戲才剛剛開始
在日本房地產市場逐漸成長的趨勢下,日本的不動產證券化市場也發展快速,在2000年時,不動產證券化市場的資產金額僅1.8兆日圓,而4年後就成長了4倍,達到7.5兆日圓的規模(請參考圖六),而目前在日本正熱的日本不動產投資信託(JREIT),於2001年開始出現,當時資產規模僅5000億日圓,但4年後其資產規模就超過了3兆日圓,大幅成長了6倍,而日本不動產證券協會總裁岩沙弘道更預估,日本不動產投資信託基金(JREIT) 明年總市值將達5兆日圓,可見市場對日本房市的看好程度。
日本房市在低迷了十幾年後,如今終於開始翻身,且其體質也比過去更為健全;而值得留意的是,日本租金和地價是在近期才開始出現正成長,且現在僅是主要都會區出現正成長的訊號,而以其上升的趨勢及日本經濟強勁的復甦力道來看,未來將繼續上揚,可想而知,日本房地產市場將是未來不可忽視的一顆新星。
而投資人可留意的是,房地產業可為經濟成長的龍頭指標,房市的發展將有助帶動經濟成長,進而推升股價,觀察近三十年來日經225指數和東京商業區地價年成長率也可發現連動性極高(請參考圖七),在房市的帶頭領軍下,日股未來繼續上攻的可能性相當大,因此,日本房市此波復甦亦相當值得投資人留意。
(圖六)不動產證券化市場蓬勃發展
資料來源:日本國土交通省
(圖七)地價和股市連動性高
資料來源:Bloomberg,時間截至2006年4月27日(日經225指數),2006年3月23日(東京商業區地價年成長率)
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