房地產證券市場近來隨整體股市上下震盪,波動加大,表現不如前幾個月勇猛,近一個月以來僅美國相關證券受惠政策利多而逆勢上揚,其他各區域多呈現下跌。不過目前世界各地的住宅房價均仍持續回升,金融風暴中受傷慘重的美、英商用不動產市場也在交易量可望回升的狀況下,透露出觸底反彈的曙光,房地產證券仍具長線投資潛力。
政策利多,美國一枝獨秀
11月美國房地產證券市場一枝獨秀,在其他區域均收黑之際仍逆勢上揚,主要是受到購屋優惠措施延長的激勵。去年底美國推出首次購屋優惠,符合資格的購屋者可獲得最高8000美元的退稅,此措施大獲好評,配合聯準會的1.45兆美元房貸相關證券購買計畫,成功刺激美國住宅市場展開復甦,但該措施預訂於11月底到期,引發市場對房市復甦力道將無以為繼的擔憂。11月初美國國會決議延長購屋優惠至明年4月,更將優惠對象由首次購屋者擴大至換屋者,一舉消除投資人的擔憂,確保房市將能持續復甦,美國房地產證券也因政策利多而表現出色,全月上揚5.5%。
籌資能力提高,商用不動產市場露曙光
相較於已確定展開復甦的住宅市場,美、歐商用不動產市場一直是投資人所擔心的未爆彈。因為商用不動產的營運向來高度仰賴融資,金融風暴卻造成全球信貸緊縮,對該產業構成強大且直接的衝擊,許多房地產企業的流動性受到嚴重影響,進而需要變賣資產求現,變賣資產又進一步加重房地產價格的跌幅,形成惡性循環,房地產企業的財務體質每況愈下。
所幸,這個死結隨著金融市場氣氛改善出現解套機會。自今年3月全球股市快速回升後,投資人對房地產企業的態度也大為改觀,所發行的股票不再是票房毒藥,總計在今年前三季,美國不動產投資信託(REITs)已在股市籌得170億美元,英國與歐陸的房地產企業也分別募得58億英鎊(約95億美元)與31億歐元(約47億美元),澳洲同業更籌到超過120億澳元的資金(約110億美元)。
大筆資金到位有如天降甘霖,不僅財務獲得立即改善,部分企業更有能力去購併同業或購買房地產,加上美國與英國的商用不動產價格高點至今皆已下跌超過40%,跌幅之大前所未見,投資吸引力相當高。因此,美國大型不動產投資信託Simon
Property日前即表示,考慮購買General Growth
Properties的資產,後者為全美第二大購物中心擁有者,於今年4月申請破產保護。德國、日本的資金甚至已經揮軍進入美、英市場撿便宜,據統計,第三季倫敦辦公室市場的交易量,有超過80%為外資所為,美國整體商用不動產市場今年以來的整體交易量則有高達一半為德國所貢獻。
房地產企業有能力與意願進場投資,意味著商用不動產市場的交易量將開始回升,英國最大房地產集團Land
Securities最近公布優於預期的上半年財報後也表示,商用不動產市場已差不多到達底部,可望開始上揚並在未來5年內持續上升,換句話說,這顆未爆彈的引爆機率不僅已然降低,商用不動產市場更透露出止跌回升的曙光。
各國住宅房價均開始回升,未來可望繼續復甦
雖然各區域市場近來多呈現下跌,但這主要是受整體股市氣氛轉趨謹慎的影響,若觀察房地產市場的基本面,尤其是住宅市場,會發現其改善趨勢仍然持續,世界各國的住宅房價均開始回升。
各國住宅房價均開始回升 |
國家 |
代表指數 |
谷底至今 |
谷底 |
美國 |
Case-Shiller指數 |
5.2% (2009/10) |
2009/04 |
英國 |
HBOS指數 |
7.1% (2009/10) |
2009/04 |
香港 |
3大豪宅市場價格指數 |
32.2% (2009Q3) |
2009Q1 |
澳洲 |
8大城市房價指數 |
8.6% (2009Q3) |
2009Q1 |
中國 |
70大城市房價指數 |
4.6% (2009/10) |
2009/03 |
資料來源:Bloomberg
首先是全球最大市場美國,在政府超過1.45兆美元的強力救援後,追蹤其20大城市房價的Case-Shiller指數已在今年5月結束長達33個月的下跌,目前連續第五個月呈現回升;歐洲最大市場英國,其最大房貸銀行所編制的HBOS房價指數也漸漸脫離今年4月低點,截至10月已回升7.1%;至於亞洲最大的香港房地產市場,房價更率先在今年第一季觸底,隨即快速反彈,目前部份區域甚至已經突破金融風暴前的高點,其他像是新加坡、澳洲、中國等其他亞太國家的房市,也都在經濟復甦狀況良好的情況下迅速加溫。
全球各地的住宅價格均開始回揚,顯示房地產證券自今年3月以來的強勁漲幅絕不是「無基之彈」,確實擁有基本面支撐。未來隨著經濟持續好轉,就業市場、民間消費漸漸改善,預料全球住宅房市的復甦之路仍將有繼續向前行的動力。
美國市場潛力雄厚,環球房地產基金可分散區域風險
在各國住宅市場可望持續復甦,商用不動產也透出改善曙光之下,全球房地產證券市場的長線漲勢應不至於就此告終,尤其是美國,在政策繼續支援、內外資也先後進入商用不動產市場撿便宜之際,美國房地產證券市場的投資潛力更是雄厚,建議可利用定時定額美國房地產型基金來參與此一市場,若希望分散區域風險,也可考慮佈局環球型房地產基金。
基金績效% |
年初至今 |
1個月 |
3個月 |
6個月 |
1年 |
2年 |
3年 |
摩根士丹利 美國房地產基金* |
21.6 |
3.4 |
5.9 |
20.4 |
44.9 |
-32.9 |
-42.6 |
摩根士丹利 環球房地產基金 |
38.8 |
0.0 |
5.8 |
26.0 |
51.2 (3) |
-31.3 (1) |
-32.4 (1) |
環球型房地產基金 同類平均 |
32.0 |
1.4 |
5.6 |
25.2 |
44.1 (13) |
-36.0 (13) |
-38.5 (13) |
資料來源:Lipper,2009/11/30,美元計價。
括號內數字為同類型基金間排名或同類型基金總檔數,同類型基金採Lipper Global分類。
*摩根士丹利美國房地產基金為國內唯一北美房地產型基金,故無同類平均可供比較
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