台北縣市房地產成交價量分析

全國房地產交易量仍持續熱絡：

2006年全國建物買賣移轉件數為450,167件，較2005年434,888件成長3.51%，創下自1998年以來新高水準，顯示房地產交易量屬於熱絡情形，其中台北縣為房市成交量最多的區域，佔23.3%，其次為台北市，佔15.3%。

台北市購屋者觀望增多，需持續觀察後續銷售狀況：

台北市為首善之都，商業機能發達，受惠此波房地產景氣明顯，4Q06房價指數持續上揚，而30天銷售率及30天成交量指數均呈現下滑，購屋者對持續上升的台北市房價，開始產生了觀望的心態，必須持續觀察後續價量變化，IBTS預估2007年台北市房地產成交價量將會小幅成長5%，而在行政區域方面，預估南港區及文山區將會有10%的房價補漲空間。

台北縣房地產價穩量增：

台北縣個別區域房地產景氣差異較大，4Q06台北縣整體房地產呈現價穩量增的格局，建商透過小量減少推案及控制價格，使30天銷售率及30天成交量指數呈現上揚走勢，IBTS認為板橋、新店及永和，為房價受惠捷運較明顯地區，是台北縣房地產看好區域，而三峽、林口及淡水，因有較大量建案釋出，將為台北縣銷售率觀察重點地區。

投資建議

由於整體房地產交易量仍持續熱絡，相關建商獲利良好，展望2007年，對遠雄(5522)、長虹(5534)投資建議為區間操作，對日勝生(2547)投資建議為買進，各以2007年底（日勝生為2010年底）預估每股淨值27.4元、31.2元、70元為基礎，目標價各為PBR 1.6~2X，PBR 2.1~2.6X、PBR 1X。

一、全國房地產交易量仍持續熱絡

根據內政部統計處資料顯示，2006年全國建物買賣移轉件數為450,167件，較2005年434,888件成長3.51%，創下自1998年以來新高水準，這顯示房地產交易量屬於熱絡情形，其中台北縣為房市成交量最多的區域，佔23.3%，其次為台北市，佔15.3%，因此本文重點將探討近期台北縣市房地產成交價量情形。

圖一、全國建物買賣移轉件數

資料來源：內政部

由圖一可觀察到全國建物買賣移轉件數近3年呈現溫和復甦的狀態，而尚未到過熱的地步，未來若連續兩年全國建物買賣移轉件數超過50萬件，將是房地產景氣過熱的一項警訊。

二、台北縣市預售屋行情分析

預售屋行情變化為房地產景氣榮衰最容易觀察的指標，2005年台北市預售屋行情平均每坪41.8萬元，至2006年已來到每坪44.9萬元，YoY+7.4%，而在台北縣部份，2005年台北縣預售屋行情平均每坪19.5萬元，至2006年來到每坪20.4萬元，YoY+4.5%，台北縣市各區域預售屋行情見表一、二。

台北市預售屋行情分析

表一、2005~2006年台北市各行政區預售屋行情

資料來源：住展雜誌

由表一可看出2006年台北市整體漲幅為7.4%，其中漲幅最大行政區為大安區，漲幅為12.8%，其次為內湖區，漲幅為10.1%，再其次為士林區，漲幅為9.5%。

大安區商業發達、人文薈萃，為豪宅建案最多之區域，著名豪宅建案如宏盛建設（2534）之「宏盛帝寶」建案，勤美（1532）之「勤美璞真」建案，皆為每坪售價超過100萬元之頂級豪宅，由於豪宅群聚效應，也拉大了與其他行政區的房價差距。

內湖區由於內湖科技園區的帶動，吸引從事高科技人口進駐，房價漲幅位居第二，著名指標個案如位於民權東路六段「華固名人道」建案，每坪成交均價約為42~44萬元；而仍在銷售中，位於文德路的「長虹凌雲」建案及「華固碧連天」建案，每坪開價更是站上50萬元，為目前內湖區最高單價建案。

士林區預售案多集中於中山北路六、七段，著名建案如「遠雄爵士」建案，每坪售價約為47萬元，鄉林建設（5531）預計於2Q07推出豪宅案「鄉林士林官邸」建案，每坪售價將達120萬元，將為士林區指標建案，IBTS預估2007年整體台北市預售屋行情仍會成長5%，而南港區、文山區將會有10%補漲空間。

台北縣預售屋行情分析

表二、2005~2006年台北縣各區域預售屋行情

資料來源：住展雜誌

由表二可看出2006年台北縣全體漲幅為4.6%，其中漲幅最大區域為土城，漲幅為9.7%，其次為板橋，漲幅為9.5%，再其次為汐止，漲幅為6.6%。

05/2006土城捷運線完工通車之後，自土城搭乘捷運至台北車站只要25分鐘，由於交通的改善帶動了房價明顯走揚，捷運站周圍如永寧、土城及海山站交易情形熱絡，皇翔建設為受惠土城房價上漲最明顯公司，「皇翔太陽城」建案及「皇翔快樂花園」建案，已接近銷售完畢，而銷售中的「皇翔金城閣案」建案，每坪價格超過20萬元，為土城指標個案。

土城捷運線通車亦使板橋地區受惠，新板特區房市交易熱絡，著名建案有三圓建設「板橋新巨蛋」，及農曆年後將推出，由大陸及厚生合推的「橋峰」建案，新推出預售案已將每坪行情抬高至35~40萬元，為目前台北縣最高行情之區域。

汐止鄰近台北市南港區，近年基隆河截彎取直工程改善淹水問題，房價呈現補漲態勢。

三、台北縣市房地產成交價量分析

圖二、4Q06全國房地產推案量指數

資料來源：國泰建設

由圖二可觀察4Q06台北市推案量指數約略持平，而台北縣推案量指數呈現下滑趨勢。

圖三、4Q06台北市房地產成交價量指數

資料來源：國泰建設

由圖三可看出4Q06台北市房地產呈現價漲量縮的格局，主因為建商提高售價同時，造成購屋者觀望心態，而台北市由於地價上漲明顯（2006年地價上漲20~30%），預估房價指數不易下跌。

圖四、4Q06台北縣房地產成交價量指數

資料來源：國泰建設

由圖四可觀察4Q06台北縣房地產呈現價穩量增的格局，建商透過小量減少推案及控制價格，使成交量指數呈現上揚走勢，而台北縣個別區域房地產景氣差異較大，IBTS認為板橋、新店及永和，為房價受惠捷運較明顯地區，為台北縣房地產看好區域，而三峽、林口及淡水，因有較大量建案釋出，將為台北縣銷售率觀察重點地區。

圖五、4Q06全國30天銷售率指數

資料來源：國泰建設

圖六、4Q06全國30天成交量指數

資料來源：國泰建設

由圖五、圖六可看出台北市在價格提高同時，30天銷售率及30天成交量指數均呈現下滑，購屋者觀望心態濃厚；而台北縣建商藉由小量減少推案及控制價格，改善30天銷售率及30天成交量指數的策略，已產生明顯功效，使整體市場回復到較穩定狀態。

四、結論

(1) 台北市為首善之都，商業機能發達，受惠此波房地產景氣明顯，4Q06房價指數持續上揚，而30天銷售率及30天成交量指數均呈現下滑，購屋者對持續上升的台北市房價，開始產生了觀望的心態，必須持續觀察後續價量變化，IBTS預估2007年台北市房地產成交價量將會小幅成長5%，重點觀察個案為鄉林「士林官邸」建案及皇翔「信義F4」建案，豪宅建案銷售成績將為觀察台北市房市榮枯指標，而在行政區域方面，預估南港區及文山區將會有10%的房價補漲空間。

(2) 台北縣個別區域房地產景氣差異較大，4Q06台北縣整體房地產呈現價穩量增的格局，建商透過小量減少推案及控制價格，使30天銷售率及30天成交量指數呈現上揚走勢，IBTS認為板橋、新店及永和，為房價受惠捷運較明顯地區，是台北縣房地產看好區域，而三峽、林口及淡水，因有較大量建案釋出，將為台北縣銷售率觀察重點地區。

五、重點個股

(一)、遠雄(5522)

2007年除可繼續認列「遠雄未來城」、「遠雄大學風呂」、「遠雄明德」、「遠雄天母」、「遠雄紫京城」、「遠雄大學風呂六期」、「遠雄爵士」、「里昂科技中心」等建案外，「未來城二期」、「遠雄安禾」、「內湖環山路」、「台北大學哈佛」、「台北大學案海德堡」等建案將加入認列，其中「未來城二期」、「遠雄爵士」二建案至01/2007已全數銷售完畢，「內湖環山路」、「台北大學哈佛」、「台北大學案海德堡」、「台北大學耶魯」等建案預計於2~3/2007推案，由於2007年不需再認列舊案餘屋，且新推建案受惠房價上漲情形較為明顯，毛利率將大幅提升至41.2%。

2007年營運觀察重點

1Q07將於內湖推出「內湖環山路」建案，總銷達80億元，預估每坪售價將達55~60萬元，將為內湖區最高單價之預售屋，位於三峽「台北大學哈佛」、「台北大學案海德堡」、「台北大學耶魯」等建案預計於2~3/2007推案，後續將觀察銷售狀況，IBTS預估2007年營收158.3億元，YoY-10.2%，稅後淨利 48億元，YoY+34.5%，稅後EPS 6.94元，至2007年底每股淨值27.4元，操作建議為區間操作，2007年PBR 1.6~2X。

單位：百萬元/元

資料來源：IBTS

(二)、長虹(5534)

2007年預計可依完工比例入帳的建案有「長虹華府」、「長虹春曉-松林」、「長虹春曉-雅築」、「長虹春曉-靜崗」、「長虹春曉-逸園」、「長虹PARK公園館」、「長虹PARK哈佛館」、「長虹願景」、「長虹凌雲」、「長虹WTO六期-長虹瑞光」等建案，而「西湖住宅段」、「長虹官邸」二建案預計於2H07年推案，而在毛利率部分，由於「長虹WTO六期-長虹瑞光」廠辦建案毛利較低，2007年毛利率將小幅下滑至36.5%。

2007年營運觀察重點

2007年觀察指標個案為「長虹凌雲」建案，該案位於台北市內湖區文德路，總銷金額33億元，規劃坪數為65~88坪，開價為52-55萬/坪，為內湖區單價最高之預售屋，自11/2006開始銷售，至12/2006銷售率達4成，長虹將此案列為重點促銷個案，IBTS預估2007年營收46.3億元，YoY+32.9%，稅後獲利12.7億元，YoY+21.9%，稅後EPS 8.72元，至2007年底每股淨值為31.2元，投資建議為區間操作，2007年PBR 2.1X~2.6X。

單位：百萬元/元

資料來源：IBTS

(三)、日勝生(2547)

日勝生在手建案為「台北車站交九案」、「小碧潭案」、「木柵案」、「南港案」，合計總銷金額440億元，且建案均位於捷運站周圍，為捷運聯合開發案之指標性個股 。

2007年營運觀察重點

1Q07將推出「新店小碧潭案」建案，該案為捷運小碧潭站聯合開發案，每坪預計售價28~30萬元，預估將掀起一波銷售熱潮，IBTS預估日勝生2007~2009年稅後EPS 各為7.29、10.24、8.16元，由於該公司未來幾年因建案將陸續推出，且均位於捷運站出口附近區位，獲利將可維持高度成長，以推案全數出售加計租金收入折算之現值，2010年每股淨值約可提升至70元，投資建議為買進，目標價2010年PBR1X。

單位：百萬元/元

資料來源：IBTS

投資評等說明