「買屋不買地」的地上權住宅案，較「有屋有地」的一般房子房價約打七折，因此，在高房價時代，吸引一些資金較不足的民眾購買；不過，在政府逐步調高公告地價及公告土地現值的情況下，地上權住宅的成本優勢正逐漸喪失中。
所謂的「地上權住宅」，是指只有「房屋使用權」，但沒有「土地所有權」(大樓產品為土地持分)，這與中國人「有土斯有財」觀念大相逕庭，但包括中國大陸、香港及新加坡等亞洲國家的住房，大都是地上權住宅。
三成民眾接受地上權住宅
因此，當台灣開放外人可買賣台灣的房地產時，已吸引香港人及陸客來台置產，其最大關鍵即在於台灣的房子是「有屋有地」，可永久持有房子及土地。
雖然國人喜歡買有土地產權的房子，但在台北市房價居高不下的情況下，「地上權」住宅案也將是另一選項；在永慶房產集團「民眾買房意願」調查中，曾就「現在國有土地地上權標售盛行，請問您願意以較便宜房價購買地上權住宅嗎？」做問卷，結果有高達四五．七％的民眾「不願意」，卻有超過三二％的民眾表示「願意」。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這三成以上的民眾願意買地上權的房子，有大部分是投資客，對他們來說，雖然地上權住宅只有「房屋所有權」，沒有「土地產權」，且房子年限愈久，居民的權利會逐年遞減，但因大陸地區及新加坡也都是實施地上權國家，房市好時，房價照漲，且好地段的房子頗具增值空間。
台灣發展地上權住宅案大約二十年左右的歷史，光是「地上權」住宅的產品也各有不同，發展迄今，有所謂的「地上使用權」不動產，及「地上租賃權」不動產(表一、表二)。
中信房屋副總經理劉天仁表示，「地上使用權」不動產是指有買屋不買地，僅享有房屋使用權，沒有土地所有權，其中，又可區分為「可分割移轉(分戶)」及「不可分割移轉(不能分戶)」兩種；而「地上租賃權」不動產則是不買屋也不買地，僅享有使用一定期間的房屋及土地使用權，如「京站」。
中華民國估價師公會全聯會名譽理事長卓輝華就地上權的發展歷史談到，政府於一九九六年開始推動地上權住宅案，大都是設定五十年的「地上權」住宅，可「分戶貸款」，但出現回收困難問題。舉例來說，假設建商蓋的地上權住宅有二百戶，未來等五十年租約到期，政府要收回整棟大樓時，就要面臨二百戶住宅的收回動作。
因此，從二○○○年開始，又改成只有「使用權」(不能分戶)的地上權案，等五十年租約到期後，政府只要面對建商一個人即可。但如此一來，住戶所拿到的僅是「使用權」，沒有實質產權可供銀行做設定抵押，不符合銀行法的不動產放款規定，很難在銀行貸款。
及至二○○四年，日勝生與台北市捷運局共同進行「交九用地ＢＯＴ」(現在的京站轉運站)開發，除了交通轉運站及京站購物中心外，另一棟住宅建築即是「地上租賃權」(不能分戶貸款)的產品。
市價七折獲青睞
卓輝華指出，地上權住宅的土地，大都來自於政府或公家單位，建商初期只要付一筆「權利金」(較購地費用低很多)，取得成本較低，故其對外銷售時，才能以較市價為低，約為「七折」的價格銷售。
因為依市價打七折的價格優勢，讓台北市信義計畫區的松勇路，也出現「地上權豪宅」產品「台北花園」，有人寧願花每坪百萬元的代價，也可以接受這種地上權豪宅，住到信義計畫區內。
不過，有屋有地的房子，向銀行貸款約可貸到七、八成(因政府打房，目前約只六、七成，看申請者的條件好壞)，房貸利率約二％上下；地上權住宅卻貸款不易，因為這種房子屬於「債權」，不是「物權」，不能成為擔保品，銀行承貸意願不高。
以「京站」為例，二○○八年預售時能熱銷，一方面是房市處於多頭，再者，開發商日勝生是以整棟建築物做質押，以產權信託給銀行，再由銀行分戶貸款給「京站」承購戶，貸款利率約三％，比一般房子高。
國產署為地上權貸款解套
貸款問題阻止了地上權住宅的發展性，但政府針對五百坪以上國有土地又採禁止銷售，因此，發展地上權住宅成為政策主流。為了解決地上權住宅貸款不易的問題，財政部國有財產署於二○一三年九月三十日修正發布「國有非公用土地設定地上權作業要點」，放寬國有地地上權及地上物得一部分讓與(分割移轉)，但原得標人或地上權全部受讓人須負責轉讓後的相關履約管理事項，並繳納履約保證金。
國產署表示，開放地上權分割移轉後，將有助於民眾向銀行抵押貸款，取得較高成數貸款額度以及較低的利率，同時也能促進地上權住宅的流通性，進而提高買氣；此外，設定地上權分割移轉，住宅或商辦開發案均可適用。
政府積極推動地上權住宅案，也使得建商投標意願提高，地上權住宅案如雨後春筍般出現，二○一四年在台北市就有「昇陽寓見」、「吉美璞立」、「華固新天地」，高雄則有地上權豪宅產品的「美邦ONE MORE」，不過，因這些案件都是在二○一四年十月前得標的案子，還不能適用「分割移轉」。
「分割移轉」的重要性在哪？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，二○一○年民法修正案將「區分地上權」納入之後，地上權就有了分割的法源，不過，之前國有地上權標售為了避免日後「無法回收」的困擾，因此規定地上權無法分割，也讓買氣受到影響。
無法分割移轉 地上權難貸款
無法分割的地上權，第一個困境是無法貸款。由於房地產貸款擔保的權利必須是「物權」，而無法分割的地上權只有第一手的得標人(建商)可以向銀行貸款，其餘包括標的的「個別買方」都只能擁有「使用權(債權)」，因此包括貸款，以及日後轉手後的買方貸款，都是一大問題。
由於無法做為「擔保品」申請房貸，據了解，依銀行法及民法的規定，只能以「信用貸款」名義取得融資，利率大約在五～六％(現行一般房貸利率尚在二％以內)，且貸款成數多在五成以下，不像一般房貸可取得七成。
而在政府解開地上權貸款的緊箍咒後，雖然目前大多數地上權住宅還不能分戶貸款，但因為房價比市價低，因此，吸引不少投資客搶進，像華固新天地小坪數的產品還未開賣，即被建商及代銷商的熟客「預定一空」，其關鍵就在於用較少的資金買房，未來新屋出租的租金高(租屋者不在意房子是有產權或無產權)，投資報酬率高；再者，地上權住宅一遇到房市行情好時，當增值空間達到滿足後，就可轉手賺差價。
像早期的地上權住宅案，目前的行情較當初售價都有倍數成長，近四年除台北花園跌二成外，其他至少都有一、二成的漲幅(表三)。
不過，受到政府打房的影響，有屋有地的一般房子價格上漲不易，加上政府一再調高公告地價及土地現值，連帶地也將衝擊地上權住宅的熱度，有一些房仲私下還悲觀地表示，恐成市場「棄嬰」。
打房及調高公告地價具殺傷力
中信房屋副總經理劉天仁表示，對於地上使用權或地上租賃權的房地產，土地使用年限一到，住戶便得返還土地，所以一般住宅產品的房價可能會隨著地價調漲，但對於地上權住宅來說，隨著土地承租期限逐年屆臨，使用年限縮短，房價將會越來越低。
就建商來說，一般「所有權」的土地標購金非常高，而「設定地上權」案的得標金額比較低，建商取得土地成本也較低，而「得標金」也就是初期付給政府的「權利金」，之後，則每年按公告地價的三．五～五％，付「地租」給政府。不過，若建商蓋房子銷售後，會變成買地上權房子的人負責「付地租」。
對民眾來講，購買地上權住宅除了期初須繳付「權利金」(即市價約七折的銷售總價)外，地上權期間每年還有一個「地租」(建商轉嫁)的負擔，依慣例通常是公告地價的三．五～五％，類似每年繳付地價稅的概念。但相較地價稅率僅○．二～一％來說，繳付地租的成本相對高很多，加上近年政府持續調高公告地價，在稅基墊高下，民眾未來負擔恐會大幅增加(表四)。
江大學產業經濟系副教授莊孟翰談到，政府即將在明年一月一日推動實施房地合一實價課稅，屆時，如果這些「成本」無法扣除，地上權住宅的價格誘因將會逐漸消失。
政府禁售500坪以上國有土地，改推地上權案，但因為連連往上調高公告地價的舉動，將增加地上權住戶的地租負擔，反而變成阻力。
設定地上權
民法物權編第3章談到，所謂「地上權」是指以在他人土地上有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地之權。例如：甲為了能在乙的土地上建築房屋，甲與乙協議以設定地上權的方式租用其土地，並辦理設定地上權登記，甲便成為該土地的地上權人，並取得物權。
地上權存續期間，民法中未設限制，理論上可永久存續，但在「公有土地經營及處理原則」中，對於公有土地設定地上權的存續期間限制為不得超過50年(有些已延長至70年)，土地租賃權則不得逾20年。 (永慶房仲網提供)
地上權住宅買賣優缺點
「地上權住宅」能獲得消費者青睞，中信房屋副總劉天仁說：
優點有：1.房價較區域行情低、2.免地價稅、3.免增值稅、4.租金報酬率比同地段高、5.房屋因通膨獲得重估增值。
缺點有：1.轉手不易、2.貸款成數低、3.無法享受土地漲價增值、4.房屋價值隨年限縮短、5.需每年付地租。
而民眾若要買賣「地上權」案，該注意什麼？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，首先要搞清楚，想買的地上權案是屬於可「分割移轉」，還是不能「分割移轉」，這關係到銀行肯不肯放款；再者，是房貸利率高低問題。
第二，應注意「地租」往上調高的趨勢：以政府現在每年都調高公告土地現值、公告地價，朝向與市價拉近距離的情形，以地上權使用期限50年的租期來看，最終付出的「地租總額」會很可觀，加上房貸利率也比較高，若以50年累積下來的總支出來看，可能約等於市價的8~85折，而且，50年期限一到，房子還不是自己的。
第三，地上權剩餘期間：期間越長，不只銀行貸款條件較好，未來轉手性也比較強，但假設剩餘期限愈來愈少，銀行放款意願低，會影響下一手的接手度，就不易變現。
新加坡的組屋
一提到地上權住宅，不少人都會舉新加坡的組屋為例，根據了解，新加坡居家房產粗分為3種，包括組屋(政府興建)、私人共管公寓、有地別墅(後二者為發展商或私人所建)，而外國人能買的房子，則以私人共管公寓為主。
組屋是新加坡的房產特色，近80％的新加坡人，都居住在政府建造的高層樓房中，房屋使用權為99年或更短，只有國民或永久居民可購買。
新加坡政府推出大量組屋，讓人民「住者有其屋」，因為新加坡政府是組屋的唯一供應者，故能掌握組屋的價格，不致太過飆漲，因此，由於屋價合理，令新加坡人擁屋率(住宅自有率)高達90％。
由新加坡政府大量提供低價「組屋」，解決大多數民眾居住需求的情況，再看看台灣，在照顧弱勢族群的居住需求上，根本就毫無政績可言。
而去年的直轄市長選舉，才爭相提出「社會住宅」議題，而這究竟會不會又是騙選票的「空頭支票」呢？就值得民眾在下一屆選舉時，用選票來做選擇。(本文由理財周刊授權轉載)
