MoneyDJ新聞 2025-03-20 10:55:41 記者 新聞中心 報導
據港媒報導，瑞銀投資銀行亞太及大中華區房地產研究主管林鎮鴻表示，中國在房地產下行四年後，一線和核心二線城市的走穩跡象日益增多，包括今(2025)年2月二手房交易復甦，一線城市的庫存周轉月份降至平均水準以下，土拍溢價上升及二手房掛牌量趨於穩定。
林鎮鴻指出，上述情況與2014-2015年周期拐點的跡象相似，在去年年中放鬆限價措施後，開發商更有動力提高產品質量，增加與周邊二手房的差異度。瑞銀將2025-2026年新房銷售預測上調7%-16%，二手房銷售預測上調7%-10%，目前預計中國全國房價將於明(2026)年初走穩，早於先前預測的2026年中。
不過，林鎮鴻亦指出，雖然目前開始看到比較積極的訊號，包括一線及新二線城市於農曆春節後二手成交數據維持在較高水準，以及土地溢價率提升，今年前2月土地銷售金額年增39%。然而，由於租金仍下跌，反映目前行業僅局部恢復，而非於全中國範圍。他並認為，土地成交及新開工在過去數年大跌後，開發商缺乏土地及供應，遂開始增加土地投資，甚至追逐「地王」，且主力將資源投放高層級城市，但仍會審慎購地，故即使土地銷售額增加，土地銷售面積仍持平。
在去庫存方面，林鎮鴻指出，目前去化周期由31個月跌至25個月，其中，一線城市的庫存已回到較為低水準，預計明年初可回到正常水準，有助開發商更具議價能力。而雖然房市出現回穩跡象，但林鎮鴻認為，民企要回來仍需要一段時間，主因現時的拍地門檻及資金要求更高。
林鎮鴻認為，房市見底是分階段，不同的城市表現分歧，一線及二線城市屬於早期階段，其中，北京、上海、深圳、杭州、成都均於庫存、拍地及二手房價已經回穩；而二線城市仍處去庫存階段，若可繼續去庫存，相信第四季可見到庫存回落到歷史平均水準，可望帶動開發商拍地及有更多「地王」出現，而「地王」則可影響業主及買家的心態，但這仍未反映。
此外，林鎮鴻指出，開發商的結算利潤水準在2024至2025年較低，主要是因為反映去年出售的房屋及2021年購入的土地，即是「高的麵粉價，低的麵包價」，若房價走穩，現在新購置的土地對應淨利潤高於去年及今年，預料到2027年會反映在報表上。瑞銀預期，今年新房成交面積將年減5%，新屋動工跌10%，而竣工面積則跌20%，主因來自2-3年前的新屋動工項目，屬後周期的數據。
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